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क्या MahaRERA रीडेवलपमेंट पर लागू होता है?

टाटा कैपिटल द्वारा
21 अगस्त 2026
पढ़ने में लगने वाला समय - 9 मिनट
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Is MahaRERA Applicable to Redevelopment?

रीडेवलपमेंट एग्रीमेंट, भूमि के मालिक और भूमि के विकास के लिए कार्य करने वाले संगठन के बीच हस्ताक्षरित एक एग्रीमेंट है. यह पार्टी के कर्तव्यों और नियमों और दिशानिर्देशों की रूपरेखा देता है जो प्रॉपर्टी के विकास पर लागू होंगे. महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (MahaRERA) ने रीडेवलपमेंट के मामले में लागू होने वाले नियमों की रूपरेखा तैयार की है. इस आर्टिकल में रीडेवलपमेंट के लिए RERA नियमों और रीडेवलपमेंट के लिए मुंबई में नए FSI नियमों के बारे में जानकारी शामिल है.

महाराष्ट्र में MahaRERA अधिनियम का संक्षिप्त विवरण

रियल एस्टेट (रेग्युलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, 2016 के तहत प्रत्येक भारतीय राज्य में रियल एस्टेट रेग्युलेटरी ऑथोरिटी होना अनिवार्य है. यह रियल एस्टेट क्षेत्र की निगरानी करता है और विवादों के समाधान के लिए आवश्यक प्रक्रियाएं निर्धारित करता है. महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेग्युलेटरी ऑथोरिटी, जिसे MahaRERA के नाम से जाना जाता है, RERA को अपनाने वाला पहला प्राधिकरण था. यह निम्नलिखित उद्देश्यों की पूर्ति करता है:

भूमि, घर और अन्य एसेट बेचने के लिए दिशानिर्देश प्रदान करता है.
रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन में कंज़्यूमर के हितों की सुरक्षा करता है.
सेटलमेंट तंत्र का उपयोग करके तुरंत विवाद समाधान प्रक्रिया प्रदान करता है.
खरीदार की शिकायतों को सुनता और उनका समाधान करता है.

रीडेवलपमेंट के लिए MahaRERA के नियम

रीडेवलपमेंट पर विचार करने वाली प्रॉपर्टी के लिए, निम्नलिखित चरणों का पालन करना होगा:

समुदाय को ऑफर लेटर दिया जाना चाहिए
पक्षों और समाज के बीच समझौतों पर हस्ताक्षर किए जाने चाहिए
समाज के साथ अनुकूलता सुनिश्चित की जानी चाहिए
एमसीजीएम प्रतिबंध समाज के पक्ष में होने चाहिए
TDR को सोसाइटी के नाम पर अपडेट किया जाना चाहिए
आईओडी प्राप्त करना आवश्यक है
सदस्यों के विकल्प को ध्यान में रखना चाहिए

इन चरणों को पूरा करने के बाद, निम्नलिखित कार्रवाई की जाती है:

संरचना का निर्माण
एक CC प्राप्त करना
नई संरचना का निर्माण
OC प्राप्त करना
मौजूदा सदस्यों को बदलना

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रीडेवलपमेंट परियोजनाओं में आम शिकायतें

महाराष्ट्र में, सहकारी आवास समितियों के स्वामित्व वाली इमारतों के लिए कई रीडेवलपमेंट योजनाओं को लागू किया जा रहा है. नवीकरण की जा रही सहकारी समितियों का प्रशासन हाउसिंग सोसायटी, हाउसिंग फेडरेशन और व्यक्तिगत सदस्यों की कई शिकायतों का विषय है.

अधिकांश शिकायतें निम्नलिखित श्रेणियों में आती हैं:

रीडेवलपमेंट प्रोसेस के दौरान सदस्यों के लिए उचित विचार की कमी.
अपारदर्शी निविदा प्रक्रिया.
डेवलपर्स को मनमाने ढंग से नियुक्त किया जाता है.
वास्तुकारों और प्रोजेक्ट सलाहकारों द्वारा किए गए कार्य का समन्वय न करना.
सहकारी कानून, नियमों और उप-नियमों के उल्लंघन में बिज़नेस करना.
उचित कॉन्ट्रैक्ट-अवॉर्डिंग प्रोसेस को लागू करने में विफलता.
डेवलपर्स के साथ एग्रीमेंट में समानता नहीं है.

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रीडेवलपमेंट विवादों में MahaRERA की भूमिका

राज्य सरकार ने उपभोक्ताओं के हितों की रक्षा के लिए MahaRERA की स्थापना की. हाउसिंग सोसायटी के निवासी जो रीडेवलपमेंट की समस्याओं के बारे में अपने डेवलपर्स के साथ संघर्ष कर रहे हैं, इस अधिनियम के तहत राहत के लिए पात्र नहीं हैं.

इस अधिनियम के तहत हाल ही में एक हाउसिंग सोसाइटी सदस्य द्वारा अपने डेवलपर के खिलाफ नए पुनर्निर्मित फ्लैट्स को 11 वर्षों तक उपलब्ध न कराने की शिकायत को खारिज कर दिया गया था. MahaRERA ने आदेश दिया कि डेवलपर के साथ सोसाइटी के विवाद को सुलझाने के लिए यह उचित मंच नहीं है, क्योंकि शिकायतकर्ता RERA अधिनियम 2016 के किसी भी उल्लंघन की पहचान नहीं कर सके.

MahaRERA के नियमों के अनुसार, सामान्य नागरिकों, भूमि मालिक और डेवलपर के बीच संघर्ष MahaRERA के प्रावधानों का उल्लंघन नहीं करता है.

यह देखते हुए कि मुंबई में सभी निर्माण परियोजनाओं का 85% से अधिक रीडेवलपमेंट होता है, उपर्युक्त आदेश में अपीलार्थियों को किसी भी सहायता से इनकार करने पर व्यापक प्रभाव पड़ेगा. आवास विशेषज्ञों ने चेतावनी दी है कि MahaRERA वर्षों से फंसे हजारों भूमि मालिकों को राहत नहीं देगा क्योंकि उनकी रीडेवलपमेंट परियोजनाओं में देरी हो रही है. यह एक उल्लेखनीय अंतर है, क्योंकि यह माना जाता है कि बेईमान डेवलपर्स इस कमजोरी का लाभ लेंगे. साथ ही, अन्य सदस्यों को नुकसान उठाना जारी रहेगा, और कोई भी नियम जो पीड़ितों के अधिकारों की रक्षा नहीं करता है, उसे बेकार समझा जाएगा.

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सेल्फ-रिडेवलपमेंट: एक बेहतर दृष्टिकोण

प्रोजेक्ट डिलीवरी में देरी और डेवलपर्स पर विश्वास की कमी के कारण, महाराष्ट्र में कई हाउसिंग सोसाइटी को आत्म-विकास की ओर बढ़ने के लिए मजबूर किया गया है. यह विधि समयबद्ध, लागत-नियंत्रित और अनुमानित परिणाम सुनिश्चित करती है. 750 से अधिक हाउसिंग सोसाइटी ने अकेले मुंबई में सेल्फ-रिडेवलपमेंट करने का निर्णय लिया है.

सरकारी प्रस्ताव के साथ, महाराष्ट्र सरकार ने सितंबर 2019 में हाउसिंग सोसायटी के लिए सेल्फ-रिडेवलपमेंट प्रोग्राम का अनावरण किया. इसका लक्ष्य स्थानीय अधिकारियों को पुनर्निर्माण प्रक्रिया की जिम्मेदारी लेने की अनुमति देना है. जिम्मेदारियां एक योग्य वास्तुकला या निर्माण कंपनी को नियुक्त करने और निर्माण की देखरेख करने से लेकर अतिरिक्त रियल एस्टेट को बेचने और कमाई को समान रूप से विभाजित करने तक होती हैं. प्रक्रिया की स्वायत्तता हर तरह से उत्कृष्टता सुनिश्चित करती है; समाज के सदस्यों को उच्च गुणवत्ता वाले निर्माण कार्य, समकालीन सुविधाओं और बुनियादी ढांचे और समयबद्ध और लागत आधारित निर्माण से लाभ होगा. इसके अलावा, डेवलपर को प्रोसेस से हटाकर और सोसाइटी हैंडओवर के लिए RERA नियमों को बनाए रखकर, धोखाधड़ी, धीमी निर्माण या स्पेस खोने की कोई संभावना नहीं होगी. भूमि के मालिक केवल 15-20% के बजाय 40-50% तक के कार्पेट एरिया में वृद्धि की उम्मीद कर सकते हैं.

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रीडेवलपमेंट के लिए रीडेवलपमेंट

मुंबई में, यूनिफाइड डेवलपमेंट कंट्रोल एंड प्रमोशन (डीसीपीआर) को नियंत्रित करने वाले नियमों में बदलाव के कारण अब उच्च-उन्नतियों का रीडेवलपमेंट और निर्माण संभव है. पुरानी इमारतों की अनुमति वाले FSI (फ्लोर स्पेस इंडेक्स), जो एक बार 50% था, पिछले वर्ष में 10% तक कम हो गया. हालांकि, 50% का मूल FSI अब बहाल कर दिया गया है.

अब मुंबई में हाई-रिज़ का निर्माण किया जा सकता है क्योंकि बिल्डिंग की ऊंचाई पर प्रतिबंध 24 से 70 मीटर तक बढ़ा दिया गया है. मुंबई में नए FSI नियमों के अनुसार, सामान्य रीडेवलपमेंट के लिए 0.5 प्रीमियम FSI के साथ स्वीकृत FSI (1.1) दिया जाएगा. इसके अलावा, सामान्य रीडेवलपमेंट को स्वीकार्य TDR और 60% सहायक FSI भी मिलता है. खतरनाक इमारतों का रीडेवलपमेंट करते समय, सामान्य रीडेवलपमेंट FSI के साथ 50% इंसेंटिव FSI जोड़ा जाता है. इसके अलावा, 9-मीटर-व्यापी सड़कों को 12-मीटर-व्यापी माना जाएगा, और स्ट्रक्चर 70 मीटर तक हो सकते हैं.

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MahaRERA लागू: सेल बनाम रीहैबिलिटेशन घटक

रीडेवलपमेंट परियोजनाओं के लिए MahaRERA के तहत, इसकी प्रयोज्यता को बिक्री और पुनर्वास घटकों में विभाजित किया जाता है.

बिक्री घटक, जिसमें मूल निवासियों को छोड़कर नए बाहरी खरीदारों को विपणन या बिक्री के लिए उपलब्ध अतिरिक्त निर्मित क्षेत्र शामिल होता है, के लिए RERA अधिनियम के सेक्शन 3 तथा MahaRERA के प्रावधानों के अनुसार किसी भी प्रकार के प्रचार या बुकिंग से पहले पूर्ण पंजीकरण कराना अनिवार्य है. यह सुनिश्चित करता है कि नए खरीदारों को MahaRERA पोर्टल के माध्यम से तिमाही अपडेट, देरी से क्षतिपूर्ति और शिकायत निवारण जैसी मानक सुरक्षा प्राप्त हो.

रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट के पुनर्वास भाग (मौजूदा सोसायटी के सदस्यों या किरायेदारों को दी गई फ्लैट, जिनके पास कोई बिक्री या विपणन नहीं है) को MahaRERA रजिस्ट्रेशन से छूट दी गई है.

इस छूट का मतलब है कि मूल निवासी RERA की सुरक्षा से चूक जाते हैं, जैसे कि स्थायी कब्जे की तारीख या देरी से दंड. MahaRERA रीडेवलपमेंट के तहत, वे सोसायटी कॉन्ट्रैक्ट्स, को-ऑपरेटिव सोसाइटी रजिस्ट्रार सहायता या नियमित न्यायालयों पर निर्भर करते हैं, जिससे प्रोजेक्ट फंस जाती हैं, तो उनका रिस्क बढ़ जाता है

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महाराष्ट्र हाउसिंग पॉलिसी 2026 के तहत आगामी रीडेवलपमेंट सुधार

महाराष्ट्र हाउसिंग पॉलिसी 2026 के तहत आगामी सुधार रीडेवलपमेंट को अधिक संरचित, पारदर्शी और निवासी-अनुकूल बनाने पर ध्यान केंद्रित करते हैं. रीडेवलपमेंट परियोजनाओं के लिए MahaRERA के माध्यम से मज़बूत निगरानी के साथ, इस पॉलिसी का उद्देश्य महाराष्ट्र में रीडेवलपमेंट में देरी, विवाद और अनिश्चितता को कम करना है.

व्यक्तिगत निर्माण रीडेवलपमेंट के बजाय क्लस्टर रीडेवलपमेंट की ओर शिफ्ट करें
सरकारी सहायता के साथ हाउसिंग सोसायटी द्वारा स्व-विकास को प्रोत्साहित करना
रीडेवलपमेंट की समयसीमा को तेज़ करने के लिए सिंगल-विंडो अप्रूवल की शुरुआत
पुरानी, पतली और असुरक्षित इमारतों का तेजी से रीडेवलपमेंट
रीडेवलपमेंट प्रक्रियाओं में अधिक पारदर्शिता और जवाबदेही
मौजूदा निवासियों के अधिकारों और हितों की मज़बूत सुरक्षा
बड़े पैमाने पर रीडेवलपमेंट को समर्थन देने के लिए सरकारी भूमि का अधिक उपयोग

कुल मिलाकर, इन रीडेवलपमेंट MahaRERA नियमों का उद्देश्य महाराष्ट्र हाउसिंग पॉलिसी 2026 के तहत आसान, तेज़ और अधिक अनुमानित रीडेवलपमेंट परिणाम सुनिश्चित करना है.

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महाराष्ट्र में रीडेवलपमेंट प्रोसेस के चरण

स्टैंडर्ड MahaRERA रीडेवलपमेंट प्रोसेस, जिसके बाद को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी और रीडेवलपमेंट अथॉरिटीज़ ने निम्नलिखित चरणों का पालन किया है:

सहमति और प्रारंभिक निपटान: सोसायटी के सदस्यों को लिखित सहमति देनी होगी (हाउसिंग सोसायटी में रीडेवलपमेंट के लिए न्यूनतम 51%). आगे बढ़ने के लिए रीडेवलपमेंट और डॉक्यूमेंट एग्रीमेंट को औपचारिक रूप से अप्रूव करने के लिए एक जनरल बॉडी मीटिंग (GBM) आयोजित की जाती है.
प्रोजेक्ट मैनेजमेंट कंसल्टेंट (PMC) की नियुक्ति: सोसाइटी एक PMC नियुक्त करती है जो पूरी प्रोसेस के तकनीकी, कानूनी और वित्तीय पहलुओं के माध्यम से गाइड करती है और व्यवहार्यता रिपोर्ट और टेंडर डॉक्यूमेंट तैयार करने में मदद करती है.
व्यवहार्यता रिपोर्ट और टेंडरिंग: PMC सदस्यों को लाभ, अनुमानित लागत, समयसीमा और अन्य प्रमुख विवरण दिखाने वाली एक व्यवहार्यता रिपोर्ट तैयार करता है. इसके बाद इस रिपोर्ट के आधार पर डेवलपर्स से टेंडर आमंत्रित किए जाते हैं.
डेवलपर का चयन: सोसाइटी PMC के साथ निविदा प्रस्तावों की समीक्षा करती है और उपयुक्त डेवलपर का चयन करती है. एक डेवलपमेंट एग्रीमेंट (डीए) पर हस्ताक्षर और कानूनी रूप से रजिस्टर्ड है, जिसमें दायित्वों, समयसीमा, दंड और सदस्य के अधिकारों को परिभाषित किया जाता है.
अप्रूवल और स्वीकृति: डेवलपर निर्माण शुरू होने से पहले संबंधित प्राधिकरण (एमएचएडीए, SRA, एमसीजीएम आदि) से आवश्यक अप्रूवल चाहते हैं, जैसे लेटर ऑफ इंटेंट (एलओआई), अस्वीकृति की सूचना (आईओडी) और कमेंसमेंट सर्टिफिकेट (CC).
अस्थायी स्थानांतरण और निर्माण: मौजूदा सदस्यों को अस्थायी रूप से या तो डेवलपर द्वारा व्यवस्थित ट्रांजिशन आवास या डीए में सहमत मासिक किराया क्षतिपूर्ति के माध्यम से स्थानांतरित किया जाता है. तब पुरानी इमारत को ध्वस्त कर दिया जाता है और नया निर्माण शुरू हो जाता है.
पूर्णता और हैंडओवर: निर्माण के बाद, डेवलपर व्यवसाय सर्टिफिकेट (OC) प्राप्त करता है, नए फ्लैट डीए के अनुसार मूल सदस्यों को आवंटित किए जाते हैं, और भूमि स्वामित्व को समाज को ट्रांसफर करने के लिए कन्वेयंस डीड निष्पादित किया जाता है.

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क्या MahaRERA रीडेवलपमेंट से संबंधित शिकायतों का निपटान करता है?

MahaRERA ने 2017 में शुरू होने के बाद से लगभग 30,000 शिकायतों को संभाला है. हालांकि, इसने लगातार यह निर्णय दिया है कि रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट इसके अधिकार क्षेत्र से बाहर आती हैं.

रीडेवलपमेंट MahaRERA नियमों में रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट के बिक्री घटक से संबंधित शिकायतों से निपटना शामिल है. इसका अर्थ है कि अगर किसी बाहरी खरीदार को फ्लैट बेचा जा रहा है और वह प्रोजेक्ट MahaRERA में पंजीकृत है, तो उस हिस्से से संबंधित किसी भी समस्या या शिकायत को RERA के तहत दर्ज कराया जा सकता है.

रीहैब फ्लैट पजेशन, ट्रांजिट रेंट, वेकेशन विवाद या इंटरनल सोसाइटी बनाम डेवलपर विवाद जैसे मुद्दों के लिए, MahaRERA के पास मौजूदा कानून के तहत अधिकार क्षेत्र की कमी है क्योंकि ये "एलोटी" या "सेल" की एक्ट की परिभाषा के तहत नहीं आते हैं.

इस अंतर के कारण, महाराष्ट्र हाउसिंग पॉलिसी 2026 में घर के मालिकों और समाज के सदस्यों को औपचारिक शिकायत निवारण तंत्र देने के लिए रीडेवलपमेंट परियोजनाओं के लिए एक अलग RERA जैसे कानून का प्रस्ताव किया गया है.

निष्कर्ष

पुराने से नए” बदलाव की इस प्रक्रिया का सबसे चिंताजनक पहलू यह है कि मुंबई में पुनर्वास से जुड़े सैकड़ों प्रोजेक्ट, भ्रष्टाचार और अत्यधिक देरी के कारण प्रभावित हो रहे हैं. इस समस्या को MahaRERA द्वारा गंभीरता से नहीं लिया जा रहा है. इसके परिणामस्वरूप, कई डेवलपर और प्रमोटर नियमों में मौजूद कमियों का लाभ उठाने की कोशिश करते हैं. पुनर्विकास के प्रोजेक्ट से जुड़े RERA नियमों में आवश्यक बदलाव किए जाने चाहिए, ताकि इस समस्या का समाधान हो सके और ये नियम पुनर्विकास के प्रोजेक्ट पर भी प्रभावी रूप से लागू हों. किफायती होम लोन लेने के लिए टाटा कैपिटल पर जाएं.

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सामान्य प्रश्न

क्या महाराष्ट्र में रीडेवलपमेंट परियोजनाओं पर MahaRERA लागू होता है?

रीडेवलपमेंट MahaRERA नियम केवल रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट के सेल कंपोनेंट पर लागू होते हैं, जहां नए फ्लैट बाहरी खरीदारों को बेचे जाते हैं. यह पूरी रीडेवलपमेंट प्रोसेस को नियंत्रित नहीं करता है. मौजूदा सोसायटी के सदस्यों के लिए पुनर्वास का हिस्सा आमतौर पर MahaRERA के दायरे से बाहर होता है.

MahaRERA के तहत पुनर्वास फ्लैट क्यों कवर नहीं किए जाते हैं?

पुनर्वास फ्लैट MahaRERA के तहत कवर नहीं किए जाते हैं क्योंकि वे पैसे के लिए नहीं बेचे जाते हैं. ये फ्लैट मौजूदा सोसायटी के सदस्यों या किराएदारों को MahaRERA रीडेवलपमेंट समझौते के हिस्से के रूप में प्रदान किए जाते हैं, इसके बदले में उनके पुराने फ्लैट सरेंडर किए जाते हैं. चूंकि MahaRERA को बिक्री ट्रांज़ैक्शन को नियंत्रित करने के लिए डिज़ाइन किया गया है, इसलिए रीहैब फ्लैट इसकी कानूनी परिभाषा के भीतर नहीं आते हैं.

क्या सोसायटी के सदस्य रीडेवलपमेंट में देरी के लिए MahaRERA के तहत शिकायत दर्ज कर सकते हैं?

अधिकांश मामलों में, सोसायटी के सदस्य पुनर्वास फ्लैटों से संबंधित देरी के लिए MahaRERA के तहत शिकायत दर्ज नहीं कर सकते. ऐसा इसलिए है क्योंकि उन्हें RERA एक्ट के तहत "खरीददार" नहीं माना जाता है. कब्जे में देरी, ट्रांजिट रेंट विवाद या एग्रीमेंट उल्लंघन जैसे मुद्दे आमतौर पर सिविल कोर्ट, को-ऑपरेटिव कोर्ट या अन्य प्राधिकरणों में ले जाने चाहिए.

रीडेवलपमेंट के किस हिस्से के लिए MahaRERA रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता है?

रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट के केवल बिक्री भाग के लिए MahaRERA रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता होती है. इसमें ऐसे फ्लैट शामिल हैं जो डेवलपर खुले बाजार में नए खरीदारों को बेचते हैं. पुनर्वास भाग, जिसमें मौजूदा सदस्यों को मुफ्त फ्लैट प्रदान करना शामिल है, को MahaRERA रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता नहीं है क्योंकि इसमें कोई बिक्री शामिल नहीं है.

क्या 2026 में महाराष्ट्र में नए रीडेवलपमेंट नियम लागू किए गए हैं?

महाराष्ट्र हाउसिंग पॉलिसी 2026 में रीडेवलपमेंट के लिए नए सुधार किए गए. इनमें तेज़ अप्रूवल, क्लस्टर रीडेवलपमेंट को प्रोत्साहित करना, हाउसिंग सोसायटी द्वारा स्व-विकास के लिए सहायता और बेहतर निगरानी तंत्र शामिल हैं. हालांकि ये सुधार रीडेवलपमेंट शासन को मज़बूत करते हैं, लेकिन वे नीतिगत स्तर के बदलाव हैं न कि MahaRERA कानून में प्रत्यक्ष संशोधन.

क्या MahaRERA रिहैब फ्लैट्स के बारे में शिकायतों को संभालता है?

रीडेवलपमेंट परियोजनाओं के लिए MahaRERA आमतौर पर पुनर्वास फ्लैटों से संबंधित शिकायतों को नहीं संभालता है. पुनर्वास फ्लैट से जुड़े विलंबित कब्जे, अपर्याप्त किराए के मुआवजे या रीडेवलपमेंट विवादों के बारे में शिकायतों को MahaRERA के अधिकार क्षेत्र के बाहर माना जाता है. ऐसे मामलों को रीडेवलपमेंट समझौते, सहकारी कानूनों, नगरपालिका प्राधिकरणों या न्यायालयों के माध्यम से संबोधित किया जाना चाहिए.

महाराष्ट्र में MahaRERA के तहत रीडेवलपमेंट प्रोसेस क्या है?

महाराष्ट्र में, रीडेवलपमेंट सोसायटी की सहमति और डेवलपर नियुक्ति से शुरू होता है. स्थानीय अधिकारियों से अप्रूवल लिया जाता है. प्रोजेक्ट का बिक्री हिस्सा MahaRERA के तहत रजिस्टर्ड है. निर्माण का पालन होता है, और व्यवसाय सर्टिफिकेट प्राप्त होने के बाद नए फ्लैट सौंपे जाते हैं.