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पश्चिम बंगाल हिरा बनाम RERA अधिनियम के बारे में सब कुछ

टाटा कैपिटल द्वारा
18 दिसंबर 2025
पढ़ने में लगने वाला समय - 7 मिनट
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Everything About The West Bengal HIRA Vs RERA Act

रियल एस्टेट बिज़नेस भारत में एक बढ़ता सेक्टर बन गया है. 2016 के RERA एक्ट से पहले, कोई राष्ट्रीय नियामक कानून इस विशाल क्षेत्र की देखरेख नहीं कर रहा था. इसका उद्देश्य खरीदारों के अधिकारों की रक्षा करते हुए रियल एस्टेट मार्केट में निवेश को आगे बढ़ाना है. अधिनियम में यह अनिवार्य किया गया है कि प्रत्येक राज्य सरकार अपनी RERA पॉलिसी संरचना और समान प्रशासनिक पैनल की स्थापना करती है, जिसमें प्रत्येक राज्य सरकार यह निर्धारित करती है कि ये संस्थान कैसे काम करेंगे.

सेंट्रल RERA एक्ट के बाद, पश्चिम बंगाल सरकार ने RERA (HIRA) का अपना वर्ज़न पास कर दिया है. यह 2017 में स्थापित होने के बाद से पश्चिम बंगाल प्रॉपर्टी बाजार को विनियमित करने का प्रभारी रहा है. RERA एक्ट की तरह, HIRA Act के मुख्य उद्देश्य हाउसिंग इंडस्ट्री को बढ़ावा देना और नियमित करना, प्रॉपर्टी की पारदर्शी बिक्री सुनिश्चित करना और घर खरीदने वाले लोगों के हितों की सुरक्षा करना है. हीरा के RERA से कुछ अंतर हैं. इस आर्टिकल में बताया गया है कि हीरा और RERA एक-दूसरे से कैसे अलग हैं.

RERA एक्ट क्या है?

RERA एक्ट का अर्थ रियल एस्टेट डेवलपमेंट एंड रेगुलेटरी एक्ट है. भारतीय संसद ने 2016 में रियल एस्टेट अधिनियम पारित किया. RERA एक्ट का उद्देश्य प्रॉपर्टी में निवेश को प्रोत्साहित करते हुए घर खरीदने वाले लोगों के अधिकारों की सुरक्षा करना है. यह कानून 1 मई, 2016 को प्रभावी हुआ.

उद्देश्य

आवंटन के प्रति जवाबदेही बनाए रखें और उनके हितों की रक्षा करें
स्पष्टता बढ़ाएं, न्याय बनाए रखें, और धोखाधड़ी और देरी को कम करें
पूरे भारत में प्रोफेशनलिज्म और एकरूपता स्थापित करें
डेवलपर्स और खरीदारों के बीच जानकारी समानता बनाएं
निवेशकों और बिल्डरों पर समान कर्तव्य लगाना

RERA एक्ट के महत्वपूर्ण एग्रीमेंट:

RERA अधिनियम राज्य सरकारों को निम्नलिखित कार्यों के साथ कई नियामक ढांचे स्थापित करने की अनुमति देता है:
सार्वजनिक देखने के लिए वेबसाइट पर रियल एस्टेट प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन, मैनेजमेंट और प्रकाशन
प्रमोटरों, खरीदारों और रियल एस्टेट ब्रोकरों के हितों की सुरक्षा
सस्ते, टिकाऊ घरों का निर्माण
सरकार को मार्गदर्शन प्रदान करना और इसके नियमों का पालन करने की गारंटी देना
अगर प्लॉट का साइज़ कम से कम 500 वर्ग मीटर या आठ फ्लैट है, तो प्रोजेक्ट को नियामक प्राधिकरणों के साथ रजिस्टर करना होगा
अगर किसी भी पार्टी द्वारा कोई डिफॉल्ट होता है, तो प्रमोटर और खरीदार निर्दिष्ट ब्याज दर पर ब्याज का भुगतान करने के लिए जिम्मेदार होते हैं
शुरुआत में बिक्री पर सहमति के बिना, प्रमोटर को ग्राहक से भूमि, अपार्टमेंट या बिल्डिंग कीमत का 10% से अधिक अग्रिम पेमेंट या एप्लीकेशन फी लेने की अनुमति नहीं है

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HIRA Act क्या है?

पश्चिम बंगाल हाउसिंग इंडस्ट्री रेगुलेशन एक्ट, जिसे अक्सर पश्चिम बंगाल हीरा के नाम से जाना जाता है, पश्चिम बंगाल के रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन की देखरेख के लिए स्थापित एक नियामक अधिनियम है. RERA के समान, इस अधिनियम का मुख्य उद्देश्य घर खरीदने वालों के हितों की रक्षा करना और उनकी आवश्यकताओं को पूरा करना है. यह नियंत्रित और पारदर्शी आवास क्षेत्र व्यापार को भी बढ़ावा देता है.

उद्देश्य

यह सुनिश्चित करने के लिए कि रियल एस्टेट प्रोजेक्ट का प्रभावी और पारदर्शी रूप से निर्माण किया जाए
पश्चिम बंगाल में हाउसिंग या रियल एस्टेट उद्योग को बढ़ावा देने और नियंत्रित करने के लिए उपयुक्त नियम प्रदान करना
उन प्रक्रियाओं को लागू करना जो रियल एस्टेट इंडस्ट्री में संघर्षों को समाप्त कर सकती हैं
निरीक्षण करने, अनुपालन सुनिश्चित करने और रियल एस्टेट सेक्टर में किसी भी नियम उल्लंघन के लिए जुर्माने को लागू करने के लिए नीतियां और प्रक्रियाएं बनाना

हिरा एक्ट के महत्वपूर्ण एग्रीमेंट

आठ से अधिक फ्लैट या 500 वर्ग मीटर से अधिक वाले सभी रियल एस्टेट प्रोजेक्ट को नियामक प्राधिकरण के साथ रजिस्टर्ड किया जाना चाहिए
अगर कोई प्रोजेक्ट अभी भी प्रक्रिया में है, लेकिन पूर्णता सर्टिफिकेट आवश्यकताओं को पूरा नहीं करता है, तो प्रमोटर को HIRA के लिए आवेदन करना होगा
पश्चिम बंगाल हाउसिंग इंडस्ट्री एक्ट का सेक्शन 3 घोषणा करता है कि रियल एस्टेट प्रोजेक्ट को पश्चिम बंगाल हाउसिंग इंडस्ट्री रेगुलेटरी अथॉरिटी के साथ रजिस्टर्ड किया जाना चाहिए
खरीदार शिकायत सिस्टम के माध्यम से अपनी असंतोष व्यक्त कर सकेंगे
रियल एस्टेट डेवलपर्स को एक प्रोजेक्ट से दूसरे प्रोजेक्ट में गैरकानूनी ट्रांज़ैक्शन ट्रांसफर करने की अनुमति नहीं दी जाएगी

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पश्चिम बंगाल में हीरा और RERA एक्ट के तहत रजिस्ट्रेशन फीस

प्रमोटर्स के लिए रजिस्ट्रेशन फीस

2,000 वर्ग मीटर से कम प्रस्तावित लैंडरिया वाले रेजिडेंशियल प्रोजेक्ट्स के लिए.	₹ 10 प्रति वर्ग मीटर.
प्रस्तावित भूमि वाले आवासीय परियोजनाओं के लिए क्षेत्रफल 2,000 वर्ग मीटर से अधिक लेकिन इससे कम 5,000 वर्ग मीटर.	₹ 20 प्रति वर्ग मीटर.
प्रस्तावित भूमि के साथ आवासीय परियोजनाओं के लिए 5,000 वर्ग मीटर से अधिक का क्षेत्र.,	₹ 30 प्रति वर्ग मीटर.
कमर्शियल प्रोजेक्ट के लिए	₹ 30 प्रति वर्ग मीटर.

रियल एस्टेट एजेंट के लिए रजिस्ट्रेशन फीस

व्यक्तिगत एजेंट के लिए	₹25,000
व्यक्तिगत एजेंट के अलावा किसी अन्य व्यक्ति के लिए	₹2,50,000

RERA के लिए अन्य शुल्क

अपील दाखिल करना	₹1,000
शिकायत दर्ज करना	₹1,000

RERA और हीरा एक्ट के बीच अंतर

पैरामीटर	RERA एक्ट	हीरा एक्ट
अप्रत्याशित घटनाएं	RERA प्राकृतिक आपदाओं के कारण होने वाली अप्रत्याशित घटनाओं को सीमित करता है, जो रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के विकास में सामान्य रूप से हस्तक्षेप करती हैं.	हीरा प्राकृतिक आपदाओं को "कोई अन्य परिस्थितियां जो निर्धारित की जा सकती हैं" के रूप में संदर्भित करता है".
प्लानिंग एरिया	योजना क्षेत्र को सरकार द्वारा नामित किया गया है.	किसी योजना क्षेत्र की कोई विशिष्ट धारणा नहीं है.
नियामक प्राधिकरण की शक्ति	किसी भी उल्लंघन के मामले में, RERA संबंधित अधिकारियों को मामले को भारतीय प्रतिस्पर्धा आयोग (CCI) को भेजने की अनुमति देता है.	हीरा में ऐसा कोई खंड नहीं है.
मुआवजे या ब्याज के निर्णय के लिए कारक	रेग्युलेटिंग बॉडी रियल एस्टेट पर पेमेंट या ब्याज निर्धारित करने के लिए एक एडज्यूडिकेटर नियुक्त करती है.	रेग्युलेटिंग अथॉरिटी HIRA के तहत क्षतिपूर्ति के बारे में निर्णय लेती है. न्यायिक अधिकारी की स्थिति मौजूद नहीं है.
उपयोग किए जाने वाले निर्माण सामग्री	RERA स्थापित प्रशासन के पास निर्माण सामग्री के चयन पर संबंधित सरकार को सलाह देने की शक्ति है.	पश्चिम बंगाल हाउसिंग इंडस्ट्री रेगुलेटरी अथॉरिटी राज्य द्वारा प्रदान की गई बिल्डिंग सप्लाई का उपयोग करने का सुझाव दे सकती है.
गैरेज क्षेत्र	RERA के अनुसार, गैरेज को छत वाले तीन-तरफा कवर किए गए क्षेत्र के रूप में परिभाषित किया जाता है. इसमें अनकवर पार्किंग स्पेस या ओपन पार्किंग लॉट शामिल नहीं हैं.	हीरा पार्किंग या गैरेज स्पेस की परिभाषा पर ऐसी सीमाएं नहीं लगाता है.

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पश्चिम बंगाल RERA (WBRERA) नियमों का परिचय

पश्चिम बंगाल RERA की शुरुआत राज्य के रियल एस्टेट सेक्टर में पारदर्शिता और जवाबदेही को मज़बूत करने की दिशा में एक महत्वपूर्ण कदम है. पश्चिम बंगाल RERA व्यापक रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के अनुरूप है, और इसे राज्य प्राधिकरण के माध्यम से आवासीय और वाणिज्यिक परियोजनाओं को विनियमित करने के लिए लागू किया जाता है.

यह फ्रेमवर्क प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन, डिस्क्लोज़र और समय-सीमा के लिए स्पष्ट डब्ल्यूबीआरईआरए नियमों को निर्धारित करता है, जिससे घर खरीदने वालों के हितों की रक्षा करने में मदद मिलती है. परिभाषित डब्ल्यूबीआरईआरए विनियमों के माध्यम से, डेवलपर्स को अनुपालन बनाए रखना, सटीक प्रोजेक्ट जानकारी शेयर करना और मानकीकृत प्रथाओं का पालन करना होगा, जिससे अधिक संरचित और खरीदार-अनुकूल प्रॉपर्टी मार्केट बन सकता है.

घर खरीदने वालों और बिल्डरों पर WBRERA का प्रभाव

डब्ल्यूबीआरईआरए के कार्यान्वयन ने खरीदारों और डेवलपर्स दोनों के लिए पारदर्शिता और जवाबदेही को बढ़ाकर पश्चिम बंगाल के रियल एस्टेट परिदृश्य में एक उल्लेखनीय बदलाव लाया है.

घर खरीदने वालों पर WBRERA का प्रभाव सत्यापित प्रोजेक्ट की जानकारी, संरचित समयसीमा और औपचारिक शिकायत निवारण तंत्र के बेहतर एक्सेस के माध्यम से स्पष्ट होता है, जिससे प्रॉपर्टी निवेश में विश्वास बढ़ जाता है.

इसी प्रकार, बिल्डर्स पर WBRERA के प्रभाव में स्पष्ट अनुपालन अपेक्षाएं और रजिस्टर्ड डेवलपर्स के रूप में बेहतर विश्वसनीयता शामिल है. ये बदलाव पश्चिम बंगाल RERA के प्रमुख लाभों को रेखांकित करते हैं, जैसे कम विवाद और अधिक विश्वसनीय प्रोजेक्ट डिलीवरी. कुल मिलाकर, रियल एस्टेट पर डब्ल्यूबीआरईए के प्रभाव मार्केट में विश्वास को मज़बूत करते हैं, निष्पक्ष प्रथाओं को प्रोत्साहित करते हैं और ट्रांज़ैक्शन में खरीदारों को अधिक सुरक्षा प्रदान करते हैं.

निष्कर्ष

भारत के उच्चतम न्यायालय द्वारा किए गए विश्लेषण से, यह पता चला कि हीरा में 95% से अधिक खंड RERA के समान थे. इसी कारण से मई 2021 में पश्चिम बंगाल के हीरा को अनिवार्य रूप से "असंवैधानिक" घोषित किया गया था. हालांकि दोनों अधिनियमों ने रियल एस्टेट सेक्टर में समानता और निष्पक्षता लाने की कोशिश की, लेकिन यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि वे अधिक या कम समान हैं. लेटेस्ट रियल एस्टेट न्यूज़ के बारे में अपडेट रहने के लिए टाटा कैपिटल का पालन करें. इसके अलावा, टाटा कैपिटल संभावित घर खरीदारों को विभिन्न प्रकार के फाइनेंसिंग विकल्प भी प्रदान करता है.

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सामान्य प्रश्न

पश्चिम बंगाल में हीरा और RERA के बीच क्या अंतर है?

पश्चिम बंगाल में, हीरा और RERA के बीच अंतर नियामक संरेखण और उपभोक्ता संरक्षण में निहित है. हीरा एक राज्य-विशिष्ट कानून था, जबकि RERA एक केंद्रीय ढांचा है जो मज़बूत पारदर्शिता, मानकीकृत डिस्क्लोज़र और तेज़ विवाद समाधान प्रदान करता है. हीरा और RERA के बीच यह अंतर खरीदार की सुरक्षा को सीधे प्रभावित करता है.

क्या सुप्रीम कोर्ट के फैसले के बाद भी हिरा लागू होता है?

नहीं, सुप्रीम कोर्ट के फैसले के बाद, पश्चिम बंगाल में रियल एस्टेट विनियमन RERA के साथ मेल अकाउंट है, हीरा नहीं. हीरा बनाम RERA की बहस RERA के पक्ष में सेटल की गई, जिससे Hira बनाम RERA की तुलना वर्तमान घर खरीदने वालों और डेवलपर्स के लिए मुख्य रूप से असंबंधित हो गई है.

डब्ल्यूबीरेरा क्या सुरक्षा प्रदान करता है?

डब्ल्यूबीआरईआरए प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन, समय पर कब्जा, पारदर्शी डिस्क्लोज़र और संरचित शिकायत निवारण प्रक्रिया सुनिश्चित करके घर खरीदने वालों की सुरक्षा करता है. इन सुरक्षाओं को बेहतर तरीके से समझने के लिए, यह यह जानने में मदद करता है कि RERA एक्ट क्या है, क्योंकि WBRERA जवाबदेही और खरीदार के आत्मविश्वास को बढ़ावा देने के अपने मुख्य उद्देश्य के साथ मेल अकाउंट है.

पश्चिम बंगाल RERA के तहत शिकायत कैसे दर्ज करें?

घर खरीदने वाले आधिकारिक WBRERA पोर्टल पर ऑनलाइन एप्लीकेशन सबमिट करके पश्चिम बंगाल RERA के तहत शिकायत दर्ज कर सकते हैं. इस प्रक्रिया में रजिस्टर करना, संबंधित प्रोजेक्ट या प्रमोटर चुनना, सहायक डॉक्यूमेंट अपलोड करना और शिकायत निवारण के लिए निर्धारित शुल्क का भुगतान करना शामिल है.

हीरा और RERA के तहत डेवलपर्स के लिए रजिस्ट्रेशन शुल्क क्या हैं?

हीरा और RERA के तहत, डेवलपर रजिस्ट्रेशन फीस प्रोजेक्ट के आकार और प्रकार के आधार पर अलग-अलग होती है, जो RERA और हीरा के बीच अंतर को दर्शाती है. RERA और हीरा के बीच रजिस्ट्रेशन फी के अंतर के तहत ऑनलाइन पोर्टल पर जाएं या रियल एस्टेट एजेंट से परामर्श करें.

क्या घर खरीदने वाले उपभोक्ता फोरम या RERA कोर्ट से संपर्क कर सकते हैं?

हां, घर खरीदने वाले ग्राहक फोरम से संपर्क कर सकते हैं या विवाद की प्रकृति के आधार पर RERA अथॉरिटी के पास शिकायत दर्ज कर सकते हैं. RERA एक्ट क्या है, यह समझने से खरीदारों को सही कानूनी फोरम चुनने में मदद मिलती है, क्योंकि RERA कोर्ट विशेष रूप से रियल एस्टेट से संबंधित शिकायतों को कुशलतापूर्वक संबोधित करते हैं.

नया पश्चिम बंगाल RERA चल रहे मामलों को कैसे प्रभावित करता है?

नया पश्चिम बंगाल RERA फ्रेमवर्क स्पष्ट नियामक निगरानी प्रदान करके जारी मामलों के संचालन को सुव्यवस्थित करने में मदद करता है. यह hira और RERA के बीच के अंतर को भी हाइलाइट करता है, जिससे घर खरीदने वालों और डेवलपर्स के लिए बेहतर सुरक्षा सुनिश्चित होती है.