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SM REIT और RE AIF के माध्यम से रियल एस्टेट एसेट का फ्रैक्शनल ओनरशिप

Fractional Ownership of Real Estate Assets Through SM REITs & RE AIFs

भारतीय रियल एस्टेट मार्केट अपनी उच्च विकास क्षमता के कारण एक आकर्षक निवेश सेगमेंट बन गया है. हालांकि, साथ ही, बढ़ती कीमतों के कारण अधिकांश व्यक्तियों के लिए रियल एस्टेट में निवेश करना चुनौतीपूर्ण है. लेकिन आंशिक स्वामित्व की अवधारणा इसे आसान बनाती है.

रियल एस्टेट के आंशिक स्वामित्व में कई व्यक्ति शामिल होते हैं, जिनके पास सामूहिक रूप से उच्च मूल्य वाली प्रॉपर्टी का एक हिस्सा होता है. यह निवेशकों को अपने संसाधनों को इकट्ठा करके और स्वामित्व का लाभ उठाकर रियल एस्टेट में निवेश करने की अनुमति देता है, यहां तक कि छोटे पूंजी खर्च के साथ भी.

आंशिक प्रॉपर्टी के स्वामित्व के भीतर, दो नए निवेश विकल्पों ने लोकप्रियता प्राप्त की है - लघु और मध्यम रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (SM REIT) और रियल एस्टेट-केंद्रित वैकल्पिक निवेश फंड (आरई एआईएफ).

SM REIT क्या हैं?

रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट लोगों को डायरेक्ट ओनरशिप की परेशानी के बिना रियल एस्टेट वेंचर में निवेश करने की अनुमति देते हैं. रियल एस्टेट के लिए म्यूचुअल फंड के रूप में आरईआईटी के बारे में सोचें. REIT ऐसी कंपनियां हैं जो इनकम जनरेट करने वाले रियल एस्टेट में निवेश करती हैं, जैसे ऑफिस, मॉल और अपार्टमेंट बिल्डिंग. वे इन प्रॉपर्टी को किराए पर लेते हैं और निवेशकों को इस ब्याज का अधिकांश हिस्सा लाभांश के रूप में वितरित करते हैं.

SM REITs को निवेश को पूल करने और कमर्शियल रियल एस्टेट प्रोजेक्ट प्राप्त करने के लिए आंशिक स्वामित्व के भीतर एक अलग एसेट क्लास के रूप में स्थापित किया गया है. SEBI ने फ्रैक्श्नल ओनरशिप प्लेटफॉर्म (FOPs) को नियंत्रित करने और निवेशकों के हितों की सुरक्षा के लिए SM REIT की नई श्रेणी शुरू की है. इसका उद्देश्य अधिक पारदर्शिता, बेहतर नियंत्रण और विश्वसनीयता सुनिश्चित करना है.

अब, वे FOP स्ट्रक्चर SM REIT में माइग्रेट होंगे, जो ₹50 करोड़ के बराबर या उससे अधिक के निवेश को पूल करते हैं और रियल एस्टेट एसेट प्राप्त करने और मैनेज करने के लिए कम से कम 200 निवेशकों को यूनिट जारी करते हैं. निवेशक न्यूनतम ₹10 लाख के सब्सक्रिप्शन के साथ SM REIT की यूनिट में निवेश कर सकते हैं. आमतौर पर, प्रॉपर्टी के टाइटल को खरीदने और बनाए रखने के लिए एक विशेष उद्देश्य वाहन (SPV) की स्थापना की जाती है. प्रॉपर्टी द्वारा अर्जित किराए की इनकम को समय-समय पर SPV द्वारा निवेशकों को वितरित किया जाता है.

फायदे

1. एक्सेसिबिलिटी: आरईआईटी के माध्यम से आंशिक स्वामित्व से रियल एस्टेट में निवेश करने की बाधा कम हो जाती है, क्योंकि निवेशक कम पूंजी राशि से शुरू कर सकते हैं.

2. पारदर्शिता: SM REIT का उद्देश्य छोटे REIT के लिए एक फ्रेमवर्क बनाना है और उन्हें SM REIT संरचना के तहत रजिस्टर करने के लिए प्रोत्साहित करके कई अनरजिस्टर्ड FOP को औपचारिक रूप देने की उम्मीद है. इससे निवेश की पारदर्शिता बढ़ेगी और निवेशकों की उचित व्यवहारों से रक्षा होगी.

3. पैसिव इनकम: लाभार्थी अपनी इनकम का एक बड़ा हिस्सा डिविडेंड के रूप में वितरित करते हैं, जिससे निवेशकों को पैसिव इनकम का स्थिर स्रोत मिलता है.

नुकसान

1. उच्च सेट-अप लागत: SM REIT की स्थापना और संचालन में सेबी रजिस्ट्रेशन फीस, इंडिपेंडेंट डायरेक्टर नियुक्त करने की लागत, लिस्टिंग फीस, अंडरराइटिंग फीस आदि जैसी लागत शामिल हैं. कंपनी द्वारा किए गए ये लागतें निवेशक रिटर्न को प्रभावित कर सकती हैं.

2. मैनेजमेंट जोखिम: SM REIT का परफॉर्मेंस प्रॉपर्टी को प्रभावी रूप से प्राप्त करने, मैनेज करने और निपटान करने की मैनेजमेंट की क्षमता पर निर्भर करता है.

RE AIF क्या हैं?

रियल एस्टेट-केंद्रित वैकल्पिक निवेश फंड SEBI द्वारा विनियमित निवेश साधन हैं जो भारतीय रियल एस्टेट में निवेश करते हैं. यह एक या अधिक अंडर-डेवलपमेंट, अंडर-कंस्ट्रक्शन या तैयार रेजिडेंशियल या कमर्शियल प्रोजेक्ट में स्वामित्व प्राप्त करने के लिए संबंधित RE AIF स्कीम के तहत स्कीम के अनुसार कई निवेशकों के फंड को एकत्र करता है.

आरई AIF की एक निश्चित अवधि और फंड लाइफ होती है, इसलिए अंतर्निहित एसेट को बेचा जाना चाहिए, और इससे प्राप्त आय का भुगतान स्कीम में होल्ड की गई यूनिट को रिडीम करके निवेशक को किया जाता है.

आरईआईटी की तरह, RE AIF के माध्यम से फ्रैक्शनल ओनरशिप निवेशकों को रियल एस्टेट प्रॉपर्टी या प्रॉपर्टी का एक हिस्सा खरीदने की अनुमति देता है. निवेशक AIF में पूंजी का योगदान करते हैं; इसके बदले में, उन्हें फंड में अपनी स्वामित्व हिस्सेदारी का प्रतिनिधित्व करने वाली यूनिट या शेयर प्राप्त होते हैं.

फायदे

1. व्यापक निवेश अवसरों तक पहुंच: आरई एआईएफ के साथ, अंडर-डेवलप्ड कमर्शियल और रेजिडेंशियल प्रोजेक्ट्स में आंशिक स्वामित्व होना संभव है.

2. प्रोफेशनल मैनेजमेंट: RE AIF को अनुभवी रियल एस्टेट प्रोफेशनल द्वारा मैनेज किया जाता है, जो इन्वेस्टर्स की ओर से उचित जांच करते हैं, प्रॉपर्टी चुनते हैं और एसेट को मैनेज करते हैं.

3. डाइवर्सिफिकेशन: RE AIF में निवेश करने से निवेशकों को कई कमर्शियल और रेजिडेंशियल प्रोजेक्ट्स और भौगोलिक क्षेत्रों में अपने रियल एस्टेट एक्सपोज़र को डाइवर्सिफाई करने की सुविधा मिलती है.

नुकसान

1. लिमिटेड फंड लाइफ: क्योंकि RE AIF के पास फंड लाइफ समाप्त होने से पहले अंडरलाइंग एसेट को लिक्विडेट करने की आवश्यकता के साथ सीमित फंड लाइफ है, इसलिए छोटे से मध्यम स्तर के प्रोजेक्ट में आंशिक स्वामित्व चुनौतीपूर्ण हो सकता है.

2. न्यूनतम टिकट साइज़: कुछ RE AIF स्कीम में प्रति निवेशक न्यूनतम ₹1 करोड़ का टिकट साइज़ भी होता है, जो छोटे निवेशकों को आरई एआईएफ के माध्यम से रियल एस्टेट मार्केट में प्रवेश करने से रोक सकता है.

निष्कर्ष

SM REITs और RE AIFs के माध्यम से रियल एस्टेट एसेट का आंशिक स्वामित्व व्यक्तिगत निवेशकों को रियल एस्टेट मार्केट में भाग लेने, अपने निवेश पोर्टफोलियो में विविधता लाने और संभावित रूप से अच्छा रिटर्न जनरेट करने की अनुमति देता है. हालांकि, पूंजी लगाने से पहले आपको इन निवेश के फायदे और नुकसान पर सावधानीपूर्वक विचार करना चाहिए.

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