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SM REITs और RE AIFs के माध्यम से रियल एस्टेट एसेट का आंशिक स्वामित्व

Fractional Ownership of Real Estate Assets Through SM REITs & RE AIFs

भारतीय रियल एस्टेट मार्केट अपनी उच्च विकास क्षमता के कारण एक आकर्षक निवेश सेगमेंट बन गया है. हालांकि, साथ ही, बढ़ती कीमतों के कारण अधिकांश व्यक्तियों के लिए रियल एस्टेट में निवेश करना चुनौतीपूर्ण है. लेकिन आंशिक स्वामित्व की अवधारणा इसे आसान बनाती है.

रियल एस्टेट के आंशिक स्वामित्व में कई व्यक्ति शामिल होते हैं, जिनके पास सामूहिक रूप से उच्च मूल्य वाली प्रॉपर्टी का एक हिस्सा होता है. This allows investors to invest in real estate by pooling their resources and enjoying ownership, even with a small capital outlay.

Within fraction property ownership, two new investment options have gained popularity – Small and Medium Real Estate Investment Trusts (SM REITs) and Real estate-focused Alternative Investment Funds (RE AIFs).

What are SM REITs?

Real Estate Investment Trusts allow people to invest in real estate ventures without the hassle of direct ownership. Think of REITs as mutual funds for real estate. REITs are companies that invest in income-generating real estate, like offices, malls, and apartment buildings. They rent these properties and distribute most of this interest to investors as dividends.

SM REITs have been established as a separate asset class within fractional ownership to pool investments and acquire commercial real estate projects. SEBI introduced this new category of SM REIT to govern the fractional ownership platforms (FOPs) and safeguard investor interest with enhanced transparency, control, and credibility.

Now, those FOP structures will migrate into SM REITs, which pool investments equal to or more than Rs. 50 crores and issues units to at least 200 investors to acquire and manage real estate assets. Investors can invest in the units of SM REITs with a minimum subscription of Rs. 10 Lakh. Typically, a special purpose vehicle (SPV) is established to purchase and retain title to the property. Rental income generated by the property is distributed periodically by the SPV to the investors.

फायदे

1. Accessibility: Fractional ownership through REITs lowers the barrier to entry for investing in real estate, as investors can start with smaller amounts of capital.

2. पारदर्शिता: SM REIT का उद्देश्य छोटे REIT के लिए एक फ्रेमवर्क बनाना है और उन्हें SM REIT संरचना के तहत रजिस्टर करने के लिए प्रोत्साहित करके कई अनरजिस्टर्ड FOP को औपचारिक रूप देने की उम्मीद है. इससे निवेश की पारदर्शिता बढ़ेगी और निवेशकों की उचित व्यवहारों से रक्षा होगी.

3. पैसिव इनकम: लाभार्थी अपनी इनकम का एक बड़ा हिस्सा डिविडेंड के रूप में वितरित करते हैं, जिससे निवेशकों को पैसिव इनकम का स्थिर स्रोत मिलता है.

नुकसान

1. उच्च सेट-अप लागत: एसएम आरईआईटी की स्थापना और संचालन में सेबी रजिस्ट्रेशन फीस, इंडिपेंडेंट डायरेक्टर नियुक्त करने की लागत, लिस्टिंग फीस, अंडरराइटिंग फीस आदि जैसी लागत शामिल हैं. कंपनी द्वारा किए गए ये लागतें निवेशक रिटर्न को प्रभावित कर सकती हैं.

2. मैनेजमेंट जोखिम: एसएम आरईआईटी का परफॉर्मेंस प्रॉपर्टी को प्रभावी रूप से प्राप्त करने, मैनेज करने और निपटान करने की मैनेजमेंट की क्षमता पर निर्भर करता है.

आरई AIF क्या हैं?

रियल एस्टेट-केंद्रित वैकल्पिक निवेश फंड SEBI द्वारा विनियमित निवेश साधन हैं जो भारतीय रियल एस्टेट में निवेश करते हैं. यह एक या अधिक अंडर-डेवलपमेंट, अंडर-कंस्ट्रक्शन या तैयार रेजिडेंशियल या कमर्शियल प्रोजेक्ट में स्वामित्व प्राप्त करने के लिए संबंधित आरई AIF स्कीम के तहत स्कीम के अनुसार कई निवेशकों के फंड को एकत्र करता है.

आरई एआईएफ की एक निश्चित अवधि और फंड लाइफ होती है, इसलिए अंतर्निहित एसेट को बेचा जाना चाहिए, और इससे प्राप्त आय का भुगतान स्कीम में होल्ड की गई यूनिट को रिडीम करके निवेशक को किया जाता है.

आरईआईटी के समान, आरई एआईएफ के माध्यम से आंशिक स्वामित्व निवेशकों को रियल एस्टेट प्रॉपर्टी या प्रॉपर्टी का एक हिस्सा खरीदने की अनुमति देता है. निवेशक AIF में पूंजी का योगदान देते हैं; इसके बदले, उन्हें फंड में अपनी स्वामित्व हिस्सेदारी का प्रतिनिधित्व करने वाली यूनिट या शेयर प्राप्त होते हैं.

फायदे

1. व्यापक निवेश अवसरों तक पहुंच: आरई एआईएफ के साथ, अंडर-डेवलप्ड कमर्शियल और रेजिडेंशियल प्रोजेक्ट्स में आंशिक स्वामित्व होना संभव है.

2. प्रोफेशनल मैनेजमेंट: आरई एआईएफ को अनुभवी रियल एस्टेट प्रोफेशनल द्वारा मैनेज किया जाता है, जो इन्वेस्टर्स की ओर से उचित जांच करते हैं, प्रॉपर्टी चुनते हैं और एसेट को मैनेज करते हैं.

3. डाइवर्सिफिकेशन: आरई एआईएफ में निवेश करने से निवेशकों को कई कमर्शियल और रेजिडेंशियल प्रोजेक्ट्स और भौगोलिक क्षेत्रों में अपने रियल एस्टेट एक्सपोज़र को डाइवर्सिफाई करने की सुविधा मिलती है.

नुकसान

1. लिमिटेड फंड लाइफ: क्योंकि आरई एआईएफ के पास फंड लाइफ समाप्त होने से पहले अंडरलाइंग एसेट को लिक्विडेट करने की आवश्यकता के साथ सीमित फंड लाइफ है, इसलिए छोटे से मध्यम स्तर के प्रोजेक्ट में आंशिक स्वामित्व चुनौतीपूर्ण हो सकता है.

2. न्यूनतम टिकट साइज़: कुछ आरई AIF स्कीम में प्रति निवेशक न्यूनतम ₹1 करोड़ का टिकट साइज़ भी होता है, जो छोटे निवेशकों को आरई एआईएफ के माध्यम से रियल एस्टेट मार्केट में प्रवेश करने से रोक सकता है.

निष्कर्ष

SM REITs और RE AIFs के माध्यम से रियल एस्टेट एसेट का आंशिक स्वामित्व व्यक्तिगत निवेशकों को रियल एस्टेट मार्केट में भाग लेने, अपने निवेश पोर्टफोलियो में विविधता लाने और संभावित रूप से अच्छा रिटर्न जनरेट करने की अनुमति देता है. हालांकि, पूंजी लगाने से पहले आपको इन निवेश के फायदे और नुकसान पर सावधानीपूर्वक विचार करना चाहिए.

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