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मुंबई में पगड़ी सिस्टम के बारे में बेहद खास बातें

टाटा कैपिटल द्वारा
12 अगस्त 2026
पढ़ने में लगने वाला समय - 8 मिनट
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Things You Should Know About the Pagdi System in Mumbai

मुंबई का पगड़ी सिस्टम क्या है?

पगड़ी भारत में एक पारंपरिक किराए का मॉडल है, जहां किराएदार घर का पार्ट-ओनर भी है (भूमि नहीं). उन्हें किराए के लिए मार्केट दरों की तुलना में मामूली दरें मिलती हैं और प्रॉपर्टी के लिए कम और बेचने के अधिकार भी होते हैं. इस प्रथा को किराए पर नियंत्रण अधिनियम की धारा 56 द्वारा 1999 में वैध किया गया था, जिसमें कहा गया था कि किराएदार या मकान मालिक की ओर से कार्य करने वाली कोई भी पार्टी उसके और किराएदार के बीच एग्रीमेंट के अनुसार किसी भी राशि या प्रतिफल का क्लेम या प्राप्त कर सकती है. आइए यहां अधिक जानें.

मुंबई में पगड़ी सिस्टम यह सुनिश्चित करता है कि महंगाई या किसी अन्य मार्केट के उतार-चढ़ाव के बावजूद प्रॉपर्टी का किराया मामूली रहे. मुंबई में पगड़ी सिस्टम के तहत, किराएदार ₹ 60,000 या उससे अधिक की मार्केट दरों वाली प्रॉपर्टी के लिए ₹ 500 तक के किराए का भुगतान करते हैं.

इस रेंटल मॉडल से संबंधित कई समस्याएं हैं, सबसे प्रमुख है रीडेवलपमेंट. एक बार फ्लैट पूरी तरह से निर्मित हो जाते हैं और पूर्ण स्वामित्व मकान मालिक को ट्रांसफर हो जाता है, तो बिल्डर अपने लाभ और छुट्टियों को एकत्र करता है. पार्ट ओनरशिप किराएदार और किराएदारों पर मेंटेनेंस का बोझ लगाती है, जो को-ओनर हैं और हाउसिंग फाइनेंस को एक साथ मैनेज करते हैं. किराएदारों को मिलने वाले मामूली किराए को देखते हुए, वे घर के लिए कोई भी रखरखाव कार्य करने से रोकते रहते हैं, जिसके परिणामस्वरूप मुंबई के आसपास की संरचनाएं बिगड़ जाती हैं. पुरानी प्रॉपर्टी गिरने और मुंबई में बार-बार जानहानि की खबरें आई हैं.

राज्य सरकार और किराएदार महाराष्ट्र रेंट कंट्रोल एक्ट 1999 में संशोधन की मांग कर रहे हैं ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि 847 वर्ग फुट और 547 वर्ग फुट (इस सिस्टम के तहत घरों का लोकप्रिय औसत) मार्केट दरों के बराबर किराए का भुगतान करें, इस सिस्टम के तहत भुगतान किए गए किराए का लगभग 200 गुना भुगतान करें. यह कदम यह सुनिश्चित करेगा कि इन किरायेदारों को केंद्र सरकार द्वारा प्रस्तावित अधिक प्रगतिशील मॉडल किरायेदारी मॉडल की दिशा में इस प्राचीन सिस्टम से धीरे-धीरे बाहर निकलना पड़े. अब जब आप जानते हैं कि मुंबई में पग्दी सिस्टम क्या है, तो आइए इसकी प्रमुख विशेषताओं और कानूनी ढांचे पर नज़र डालें.

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पगड़ी सिस्टम की प्रमुख विशेषताएं और कानूनी ढांचा

भारत में पगड़ी कानून एक अनोखा हाउसिंग मॉडल है जहां किराएदारों को प्रॉपर्टी पर मज़बूत, लॉन्ग-टर्म अधिकार मिलते हैं. इस सिस्टम की प्रमुख विशेषताओं में शामिल हैं:

लाइफटाइम टेनेन्सी, जहां परिवार पीढ़ियों के लिए घर में रहना जारी रख सकते हैं.
बहुत कम मासिक किराया, क्योंकि अधिकांश राशि का अग्रिम भुगतान किया जाता है.
कब्जे को ट्रांसफर या बेचने का अधिकार, किराएदारों को अपने शेयर से कमाई करने की अनुमति देता है.
सीमित मकान मालिक नियंत्रण, क्योंकि मालिक किराए को नहीं बढ़ा सकते या किराएदारों को आसानी से बाहर निकाल नहीं सकते हैं.

पगड़ी सिस्टम लीगल फ्रेमवर्क महाराष्ट्र रेंट कंट्रोल एक्ट से आता है. यह किराएदारों की सुरक्षा करता है, किराए में वृद्धि को प्रतिबंधित करता है, और पुनर्विकास के लिए स्पष्ट पगड़ी प्रॉपर्टी नियम निर्धारित करता है. बिल्डर्स को किराएदार अप्रूवल की आवश्यकता होती है, और अस्थायी आवास प्रदान किया जाना चाहिए. ये मज़बूत पगड़ी हाउसिंग विशेषताएं इसे भारत में किराएदार-अनुकूल सेटअप बनाती हैं.

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पगड़ी सिस्टम के तहत किराएदार के अधिकार

पगड़ी सिस्टम किराएदार के अधिकार नियमित किराएदारों की तुलना में लोगों को लंबी अवधि की सेक्योरिटी और अधिक नियंत्रण प्रदान करते हैं. साथ ही, पीएजीडीआई नियमों के तहत मूल किरायेदार दायित्वों का पालन किया जाना चाहिए. इनमें समय पर किराए का भुगतान करना और पगड़ी किरायेदारी नियमों के तहत प्रॉपर्टी को बनाए रखना शामिल हैं.

जानें पगड़ी लॉ द्वारा प्रदान की जाने वाली किराएदार सुरक्षा का उच्चतम स्तर:

स्थायी निवास: किराएदार बहुत कम मासिक किराए का भुगतान करते हुए जीवन भर रह सकते हैं.
सबलेटिंग राइट्स: किराएदार प्रॉपर्टी को किराए पर दे सकते हैं और अतिरिक्त इनकम अर्जित कर सकते हैं.
विरासत के लाभ: किराएदारी ऑटोमैटिक रूप से कानूनी उत्तराधिकारियों के पास जाती है, जो लंबे समय तक परिवार की स्थिरता प्रदान करती है.
कब्जे को ट्रांसफर करने का अधिकार: किराएदार अपने शेयर को किसी और को बेच सकते हैं, अक्सर अच्छा रिटर्न प्राप्त कर सकते हैं.

प्रॉपर्टी ट्रांसफर और विरासत के नियम

1. विरासत प्रक्रिया

पगड़ी उत्तराधिकार अधिकार के तहत, किराएदार के बच्चे या कानूनी वारिस अपने निधन के बाद अपने आप अपनी जगह पर जाते हैं. यह आसान ट्रांसफर घर को परिवार के भीतर रखता है और पगड़ी उत्तराधिकार नियमों में बताए गए लंबे समय तक रहने वाली किरायेदारी को बनाए रखता है.

2. बिक्री और हस्तांतरण अधिकार

पगड़ी प्रॉपर्टी ट्रांसफर के नियमों के अनुसार, किराएदारों को अपने ऑक्यूपेंसी अधिकारों को किसी और को बेचने की अनुमति है. हालांकि, मकान मालिक को ऑफर को मैच करके राइट्स खरीदने का पहला मौका मिलता है.

3. रीडेवलपमेंट की संभावित स्थितियां

जब कोई भवन पुनर्विकास के लिए चला जाता है, तब किरायेदारी पगड़ी नियमों के ट्रांसफर से किरायेदारों को अपनी इकाई छोड़ने के लिए वित्तीय निपटान करने या पूरा होने के बाद नई इमारत में शिफ्ट होने के बीच चयन करने की सुविधा मिलती है.

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पगड़ी सिस्टम में एविक्शन नियम

पगड़ी निकासी नियमों के तहत, मकान मालिक इच्छा पर किराएदारों को नहीं हटा सकते हैं. खाली करने की अनुमति केवल कुछ स्थितियों में दी जाती है, जो स्पष्ट रूप से पगड़ी टेनेन्सी एविक्शन कानून के तहत परिभाषित हैं.

उदाहरण के लिए, अगर कोई किरायेदार बार-बार किराए का भुगतान करने में विफल रहता है, बिना अप्रूवल के घर में सबलेट का भुगतान नहीं करता है, या गैरकानूनी गतिविधियों के लिए प्रॉपर्टी का उपयोग करता है, तो मकान मालिक कानूनी निकासी प्रक्रिया शुरू कर सकता है. लेकिन फिर भी, उचित नोटिस, डॉक्यूमेंट और कोर्ट अप्रूवल अनिवार्य है.

कानून में महाराष्ट्र रेंट कंट्रोल एक्ट का सख्त अनुपालन करने की भी मांग की गई है, जिससे किरायेदारों को अचानक हटाने से सुरक्षा मिलती है. क्योंकि अदालत के मामले धीरे-धीरे चलते हैं, इसलिए किरायेदार को बाहर निकालने में अक्सर महीने या साल लगते हैं, जिससे निवासियों को अपने अधिकारों का जवाब देने और उनका बचाव करने के लिए पर्याप्त समय मिलता है.

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पगड़ी प्रॉपर्टी का रीडेवलपमेंट: प्रोसेस और चुनौतियां

पगड़ी प्रॉपर्टी रीडेवलपमेंट आमतौर पर तब शुरू होता है जब किराएदार एक साथ आते हैं और पुराने स्ट्रक्चर को दोबारा बनाने के लिए सहमत होते हैं. एक व्यवहार्यता अध्ययन उपलब्ध स्थान, डिज़ाइन विकल्प और समग्र लागत की जांच करने के लिए तैयार किया जाता है.

किराएदार अप्रूव करने के बाद, डेवलपर का चयन किया जाता है, और सभी पक्षों द्वारा एक औपचारिक एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर किए जाते हैं. इसके बाद यह प्रोजेक्ट सुरक्षा और पारदर्शिता के लिए MahaRERA के पास रजिस्टर्ड है. किराएदार अस्थायी आवास पर जाते हैं या निर्माण पूरा होने तक किराए की सहायता प्राप्त करते हैं. पुनर्निर्माण के बाद, उन्हें बेहतर सुविधाओं के साथ नए फ्लैट प्राप्त होते हैं.

हालांकि, पगड़ी रीडेवलपमेंट की चुनौतियां अक्सर प्रगति को धीमा करती हैं. उदाहरण के लिए

कुछ किराएदार पगड़ी के तहत रीडेवलपमेंट प्रोसेस से असहमत हो सकते हैं.
डेवलपर का चयन विवादों का कारण बन सकता है.
कानूनी और नगरपालिका के अप्रूवल से पगड़ी बिल्डिंग के रीडेवलपमेंट में देरी हो सकती है.

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किरायेदारों और मकान मालिकों के लिए पगड़ी सिस्टम के फायदे और नुकसान

पगड़ी सिस्टम के फायदे और नुकसान किरायेदारों और मकान मालिकों के लिए अलग-अलग होते हैं. पगड़ी के तहत किराएदारों बनाम मकान मालिकों के लिए प्रमुख लाभ और कमियां यहां दी गई हैं:

फायदे (पगड़ी हाउसिंग के लाभ):

किफायती हाउसिंग: किराएदार प्राइम एरिया में बहुत कम किराए का भुगतान करते हैं, जिससे यह मध्यम वर्ग के परिवारों के लिए सुलभ हो जाता है.
वेल्थ बिल्डिंग: ऑक्यूपेंसी के अधिकार बेचे जा सकते हैं या विरासत में मिल सकते हैं, जिससे परिवारों के लिए लॉन्ग-टर्म वैल्यू बन सकती है.
रीडेवलपमेंट पर क्षतिपूर्ति: जब प्रॉपर्टी को मॉडर्न या बेचा जाता है, तो किराएदारों को अक्सर महत्वपूर्ण भुगतान प्राप्त होते हैं.

नुकसान (पगड़ी सिस्टम के नुकसान):

सीमित मकान मालिक की इनकम: मालिक दशकों तक न्यूनतम किराया अर्जित करते हैं, जो वित्तीय रूप से चुनौतीपूर्ण हो सकते हैं.
रीडेवलपमेंट में देरी: अपग्रेड के लिए किराएदार की सहमति प्राप्त करने में साल लग सकते हैं.
कानूनी और डॉक्यूमेंटेशन संबंधी समस्याएं: कई पगड़ी प्रॉपर्टी में उचित रिकॉर्ड नहीं होते हैं, जिससे ट्रांसफर या विरासत के दौरान विवाद होते हैं.

RERA

अब जब आप जानते हैं कि मुंबई में पगड़ी सिस्टम क्या है, तो आइए RERA एक्ट में इसके समावेशन के बारे में बात करें. सरकार सक्रिय रूप से रियल एस्टेट रेगुलेशन (एंड डेवलपमेंट) एक्ट, 2016 (RERA) के तहत पगड़ी सिस्टम द्वारा नियंत्रित मृत बिल्डिंग को लाने और किराएदारों को सुरक्षा और किराए की सुरक्षा प्रदान करने की कोशिश कर रही है. महाराष्ट्र हाउसिंग एंड एरिया डेवलपमेंट अथॉरिटी, जिसे इन संपत्तियों से टैक्स प्राप्त होता है, ने इन संरचनाओं को फिर से विकसित करने की जिम्मेदारी ली है. मुंबई में बागड़ी प्रॉपर्टी सहित मरम्मत के लिए लगभग 16,000 प्रॉपर्टी को बंद कर दिया गया है.

मुंबई विकास नियंत्रण और संवर्धन विनियम 2034 (DCPR) इन इमारतों के मकान मालिकों को उनके रीडेवलपमेंट कार्य को प्रोत्साहित करने के लिए आकर्षक प्रोत्साहन प्रदान करता है. ये प्रोत्साहन व्यक्तियों के पुनर्वास के लिए आवश्यक कुल क्षेत्र के आधार पर दिए जाते हैं.

देश के अन्य हिस्सों, जैसे दिल्ली के चांदनी चौक, में आज भी यह सदियों पुरानी परंपरा प्रचलित है, जिसकी शुरुआत स्वतंत्रता के पहले से मानी जाती है. यह न केवल मकान मालिक को प्रॉपर्टी के मालिक होने के लाभों का आनंद लेने से रोकता है, बल्कि यह उसे इसकी देखभाल करने से भी रोकता है. अगर भू-स्वामियों और सरकार के वर्तमान विरोध में कोई फल आता है, तो ऐसी कई संरचनाओं को बचाया जाएगा, और किसी भी दुर्घटना को होने से रोका जाएगा.

निष्कर्ष

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सामान्य प्रश्न

क्या पगड़ी सिस्टम वर्तमान भारतीय कानूनों के तहत कानूनी है?

हां, पगड़ी सिस्टम कानूनी है. हालांकि, किराए के नियंत्रण कानूनों के तहत कई राज्यों में अतिरिक्त पगड़ी प्रीमियम लेने पर प्रतिबंध है. यह सुनिश्चित करता है कि किराएदारों को अनुचित अतिरिक्त भुगतान के बिना स्थिर आवास मिले.

मुंबई में पगड़ी सिस्टम के तहत किरायेदारों के क्या अधिकार हैं?

पगड़ी किराएदारों को बहुत कम किराए के साथ लॉन्ग-टर्म सिक्योरिटी का लाभ मिलता है. वे कानूनी रूप से अपनी प्रॉपर्टी को कम कर सकते हैं, वारिसों को किराएदारी दे सकते हैं, और यहां तक कि अपने कब्जे के अधिकारों को ट्रांसफर या बेच सकते हैं.

रीडेवलपमेंट पगड़ी किरायेदारों को कैसे प्रभावित करता है?

रीडेवलपमेंट के दौरान, किराएदारों को निर्दिष्ट साइज़ के भीतर नए फ्लैट मिलते हैं, निर्माण के दौरान वैकल्पिक आवास और उनके किरायेदारी अधिकारों को सुरक्षित रखा जाता है. किसी भी अतिरिक्त स्थान के लिए भुगतान की आवश्यकता हो सकती है, जिससे निवासियों को बिना किसी स्थान के आधुनिकीकरण का लाभ मिलता है.

क्या मकान मालिक पगड़ी किरायेदारों को निकाल सकते हैं? किन स्थितियों में?

खाली करने की अनुमति केवल तभी दी जाती है जब किराएदार बिना अनुमति के किराए का भुगतान नहीं कर पाते हैं, या अवैध गतिविधियों में शामिल हो जाते हैं. मकान मालिकों को उचित नोटिस और कोर्ट प्रक्रियाओं के साथ महाराष्ट्र रेंट कंट्रोल एक्ट का पालन करना चाहिए.

मुंबई में पगड़ी सिस्टम लीज एग्रीमेंट से कैसे अलग है?

पग्दी लाइफटाइम टेनेन्सी, कम विनियमित किराया, ट्रांसफर और विरासत के अधिकार और मज़बूत निकासी सुरक्षा प्रदान करता है. दूसरी ओर, लीज़ एग्रीमेंट समय-आधारित, मार्केट-रेंट-आधारित हैं, और सीमित किराएदार अधिकार प्रदान करते हैं.