भारत में नीलामी की गई प्रॉपर्टी खरीदने के कुछ फायदे और नुकसान

अगर आप नीलामी में प्रॉपर्टी खरीदने पर विचार कर रहे हैं, तो यह आर्टिकल आपके लिए है.

रेडी-टू-ऑक्यूपी प्रॉपर्टी से लेकर ओपन प्लॉट तक, आपको चुनने के लिए विभिन्न प्रकार की हाउसिंग यूनिट मिलती हैं. लेकिन नीलामी से प्रॉपर्टी खरीदना दो तरह की तलवार है. हालांकि प्रॉपर्टी की नीलामी कुछ तरीकों से संभावित घर मालिकों के लिए वरदान हो सकती है, लेकिन इसमें इसके नुकसान भी होते हैं. आइए, पढ़ें.

नीलामी प्रॉपर्टी खरीदना क्या है?

नीलामी प्रॉपर्टी खरीदने का अर्थ है बैंकों, वित्तीय संस्थानों या न्यायालयों के नेतृत्व में सार्वजनिक नीलामी के माध्यम से बेची गई प्रॉपर्टी खरीदना. नीलामी प्रॉपर्टी प्रोसेस तब शुरू होती है जब मूल मालिक पुनर्भुगतान पर डिफॉल्ट करता है. खरीदार अक्सर मार्केट वैल्यू से कम कीमतों पर ऐसी प्रॉपर्टी प्राप्त कर सकते हैं. हालांकि, नीलामी में प्रॉपर्टी खरीदने के लिए कानूनी स्वामित्व का सत्यापन, बकाया बकाया राशि और कब्जे की स्थिति सहित सावधानीपूर्वक उचित जांच की आवश्यकता होती है. ऐसा इसलिए है क्योंकि बिक्री अधिकतर "as-is-where-is" के आधार पर होती है, जिसमें बातचीत की सीमित संभावना होती है.

भारत में नीलामी में प्रॉपर्टी कैसे खरीदें: चरण-दर-चरण गाइड

भारत में नीलामी में प्रॉपर्टी खरीदने की चरण-दर-चरण प्रक्रिया यहां दी गई है:

1. Identify auction properties listed by banks, NBFCs, or courts.
2. Read the auction notice carefully for the reserve price and terms.
3. Inspect the property and assess its physical condition, if allowed.
4. Check title, encumbrances, and dues by conducting legal due diligence.
5. Inquire about the Earnest Money Deposit and submit before the last date.
6. Participate in the online or physical auction and place your bid.
7. Pay the balance amount within the stipulated time.
8. Collect the sale certificate and register the property in your name.

Pros of buying an auctioned property

#1 The property might be priced lower than market value

Auction houses are a win-win for both banks and homebuyers. Here, you can find a sweet deal on a let-out property in a well-connected location for a relatively lucrative price. These properties are priced almost 15-20% cheaper than their original market price.

#2 Great convenience

Next in the benefits of an auctioned property is zero construction project delays. Most properties sold in auctions are usually ready-to-move-in properties. Free of delay and fraud risks, the property is ready to use once the deal is closed.

However, before making a purchase, check for outstanding municipal taxes and society dues as well. Plan the funding since you’ll pay the balance amount on short notice.

#3 Prime location

There is always a chance that the properties being auctioned can be located in prime and posh areas. These properties might not have been an option for you earlier due to high market rates or unavailability of the land, but now fit well within your budget.

Cons of buying an auctioned property

#1 Bidding

Since this is an auction, you can’t anticipate what the highest bid might be. Hence, there’s no assurance that you’ll buy the house for the desired price.

#2 Physical assessment

Auctioned properties are sold on an “as-is-where-is” basis. Before you buy it, it is essential to check the physical condition of the property and study the bidding documents well. If there are any repairs and leaks, that might add extra expenses to the deal. This will take away the added cost advantage when you buy the property at a lower than market value.

#3 Mandatory pre-bidding deposits

Before the bidding starts, bidders are supposed to shell out 10% of the property value as deposits. If you lose the auction, you’ll be reimbursed for the money you deposited. But if you win, you must pay a significant percentage of the property value to the financial institution on short notice.

Common risks in buying auction property and how to mitigate them

Buying an auction property involves certain risks that buyers should carefully manage. The common risks in buying auction property include unclear property titles, pending legal disputes, unpaid utility bills, and difficulties in obtaining physical possession. Moreover, auction properties are sold “as-is-where-is”. Thus, chances of hidden structural issues exist. 

To mitigate auction property risks, you should conduct thorough legal due diligence, verify encumbrances, check outstanding dues with local authorities, and inspect the property if possible. A property lawyer can also help avoid auction property pitfalls by explaining the auction terms to you.

Financing options for auction properties

The various ways of financing auction property are as follows:

• Self-funding: Many buyers use personal savings, as auction timelines are strict and require quick payments.
• Bank home loans: Some banks offer loans for auction property. However, they will need a clear title and will perform due diligence.
• प्रॉपर्टी पर लोन (LAP): खरीदार अपनी मौजूदा प्रॉपर्टी को मॉरगेज करके फंड जुटा सकते हैं.
• NBFC फाइनेंसिंग: एनबीएफसी सुविधाजनक शर्तों के साथ नीलामी की खरीद को फाइनेंस कर सकते हैं, लेकिन उच्च ब्याज दरें प्रदान कर सकते हैं.
• शॉर्ट-टर्म उधार: परिवार या ब्रिज लोन से अस्थायी फंड तुरंत भुगतान की समयसीमा को पूरा करने में मदद कर सकते हैं.

नीलामी वाली प्रॉपर्टी खरीदने से पहले महत्वपूर्ण कानूनी जांच

नीलामी में प्रॉपर्टी कैसे खरीदें, यह समझने के बाद, आपको कानूनी जांच के बारे में जानना महत्वपूर्ण है.

नीलामी प्रॉपर्टी पर ये कानूनी जांच भविष्य के विवादों से बचने में मदद करती हैं.

• यह सुनिश्चित करने के लिए कि लोनदाता को इसकी नीलामी करने का कानूनी अधिकार है, प्रॉपर्टी का टाइटल चेक करें.
• मौजूदा एनकम्ब्रेंस, लंबित मुकदमेबाजी और भुगतान न किए गए वैधानिक देय राशि जैसे प्रॉपर्टी टैक्स या यूटिलिटी बिल के लिए नीलामी प्रॉपर्टी डॉक्यूमेंट को सत्यापित करें.
• नीलामी नोटिस की शर्तों, सेल सर्टिफिकेट की शर्तों और SARFAESI अधिनियम या कोर्ट के आदेशों के अनुपालन की समीक्षा करें.
• जोखिमों की पहचान करने और कानूनी रूप से सुरक्षित खरीद सुनिश्चित करने के लिए एक योग्य प्रॉपर्टी वकील से परामर्श करें.

प्रॉपर्टी नीलामी में सफल बोली लगाने के सुझाव

अगर आप सोच रहे हैं कि प्रॉपर्टी की नीलामी में बिड कैसे करें, तो निम्नलिखित सुझाव नीलामी की सफल बोली लगाने में मदद कर सकते हैं:

• प्रॉपर्टी रिसर्च करें: बोली लगाने से पहले लोकेशन, मार्केट वैल्यू और स्थिति का अध्ययन करें.
• स्पष्ट बजट सेट करें: टैक्स और रजिस्ट्रेशन लागत सहित अपनी अधिकतम बिड तय करें.
• नीलामी की शर्तों को ध्यान से पढ़ें: भुगतान की समय-सीमा, EMD नियम और दंड को समझें.
• पूरी कानूनी जांच: टाइटल, एनकम्ब्रेंस और कब्जे की स्थिति को पहले से सत्यापित करें.
• पहले से फंड की व्यवस्था करें: नीलामी के बाद भुगतान की सख्त समयसीमा को पूरा करने के लिए लिक्विडिटी सुनिश्चित करें.
• बिडिंग करते समय अनुशासित रहें: अपने बजट से अधिक भावनात्मक या आवेगपूर्ण बिड से बचें.

निष्कर्ष

नीलामी की गई प्रॉपर्टी खरीदना स्मार्ट निवेश निर्णय हो सकता है, क्योंकि आप पहले से ही इसके फायदे और नुकसान को समझते हैं. बिडिंग डॉक्यूमेंट देखें और खरीदारी करने से पहले प्रॉपर्टी का फिज़िकल रूप से मूल्यांकन करें.

अगर आपको अपने सपनों का घर खरीदने के लिए तुरंत फंड की आवश्यकता है, तो टाटा कैपिटल पर जाएं. हम होम लोन को प्रतिस्पर्धी ब्याज दरों पर प्रदान करते हैं, जो फ्लेक्सिबल अवधि में 6.70% से शुरू होते हैं.

Moreover, you only need to submit minimal paperwork to quickly access low-cost housing loans worth Rs. 5 crore. Enjoy seamless online application facility and quick disbursals.Check out our home loan interest rates and charges, and apply now!