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आरईआरए क्या है?

घर खरीदने की प्रक्रिया में पारदर्शिता लाने के लिए, भारत सरकार ने मई 2016. में रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (रेरा) विधेयक पारित किया था, शुरुआत में, इस विधेयक की {#{Num_3}# में से केवल 52 } धाराओं को रेरा अधिनियम में अधिसूचित किया गया था, मगर बाकी 40 धाराएं 1मई 2017. से प्रभावी हो गईं।

रियल एस्टेट (विनियमन एवं विकास) अधिनियम को भारत सरकार ने भारत में घर खरीदने वाले लोगों के हितों की रक्षा करने और देश भर में रियल एस्टेट निवेश को बढ़ावा देने के लिए पेश किया था। रेरा अधिनियम ने अपने गठन के बाद से रियल एस्टेट उद्योग में काफी सारे सुधार किए हैं, जैसे कि धोखाधड़ी से बेहतर सुरक्षा, कार्पेट एरिया के बारे में ज्यादा पारदर्शिता, प्रॉजेक्टों की समय पर डिलीवरी, और रिजर्व अकाउंट के जरिए धन के दुरुपयोग पर रोकथाम इत्यादि।

यही कारण है कि घर या व्यावसायिक जगह खरीदते समय रेरा द्वारा रजिस्टर्ड प्रॉपर्टी को चुनना हमेशा एक स्मार्ट विकल्प होता है। रेरा अधिनियम सभी भारतीय राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों में लागू है। यदि आप भारत में रेरा-पंजीकृत प्रॉपर्टी खरीदना चाहते हैं, तो आप कुछ सरल स्टेप्स में टाटा कैपिटल होमलोन का फ़ायदा उठा सकते हैं।

आरईआरए का क्या उद्देश्य है?

घर खरीदारों को गलत बिल्डरों के धांधली से बचाने के लिए भारत सरकार द्वारा अनिवार्य रूप से रेरा अधिनियम की शुरुआत की गई थी। इसे रियल एस्टेट उद्योग के खरीदारों, दलालों, बिल्डरों और रियल एस्टेट एजेंटों समेत तमाम स्टेकहोल्डर्पं की चिंताओं को दूर करने के लिए भी लागू किया गया था। रेरा अधिनियम का समग्र उद्देश्य इस सेक्टर में प्रचलित समस्याओं को समाप्त करना और प्रत्येक पहलू में सकारात्मक बदलाव लाना है।

इसके परिणामस्वरूप रेरा अधिनियम द्वारा तय नियमों और दिशा-निर्देशों का कड़ाई से पालन किया जा रहा है या नहीं, यह देखने के लिए भारत के विभिन्न राज्यों में सरकार द्वारा कई रेरा कम्युनिटीज की स्थापना की गई है। वर्तमान में, भारत के सभी बिल्डरों और डेवलपरों के प्रॉजेक्टों को इन राज्य निकायों के साथ मंजूरी के लिए पंजीकृत कराना कानून द्वारा अनिवार्य कर दिया गया है।

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प्रमुख फ़ायदे और आरईआरए की मुख्य विशेषताएं

रेरा अधिनियम के लागू होने के बाद रियल एस्टेट सेक्टर में पारदर्शिता और एकरूपता बढ़ी है। रेरा ने इस इंडस्ट्री के तमाम पहलुओं में कई सकारात्मक बदलाव किए हैं। रेरा अधिनियम के कुछ मुख्य फ़ायदे इस प्रकार हैं:

कारपेट एरिया का मानकीकरण

रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण के कई फायदों में से एक रियल एस्टेट प्रॉजेक्टों में कार्पेट एरिया का मानकीकरण है। पहले के विपरीत, बिल्डर अब अपनी प्रॉजेक्ट यूनिटों के कार्पेट एरिया को मापने के लिए एक मानक फॉर्मूला का इस्तेमाल करते हैं। रेरा अधिनियम भी प्रमोटरों को विक्रय मूल्य बढ़ाने के लिए कार्पेट एरिया का विज्ञापन करने से रोकता है।

एडवांस भुगतान में कमी

रेरा अधिनियम के लागू होने के बाद, बिल्डर या डेवलपर खरीदार द्वारा सेल्स ऐग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करने से पहले उनसे प्रॉपर्टी की लागत के 10% से अधिक के अग्रिम भुगतान के लिए नहीं कह सकते हैं। इससे खरीदारों को प्रॉपर्टी खरीदने के लिए होमलोन लेने से पहले अपने पैसों की बेहतर योजना बनाने में काफी मदद मिलेगी।

प्रॉजेक्ट की समय पर डेलिवरी

रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण के तहत, यदि बिल्डर वादा की गई तारीख तक प्रॉजेक्ट को पूरा नहीं कर पाता है, तो खरीदार को उस प्रॉजेक्ट से बाहर निकलने का अधिकार है, और वे बिल्डर से फुल रिफंड पाने करने के हकदार होंगे। अन्यथा, बिल्डर को प्रॉजेक्ट के पूरा होने तक खरीदार को उनके निवेश की गई धनराशि पर विशेष ब्याज का भुगतान करना होगा।

संघर्ष का त्वरित समाधान

रेरा विधेयक के उद्देश्यों में से एक खरीदारों का शीघ्र विवाद समाधान और शिकायत निवारण करना था। रेरा अधिनियम के तहत, यदि खरीदारों को बिल्डर से कोई शिकायत है, तो वे उन्हें सरकार द्वारा निर्धारित राज्य प्राधिकरणों के समक्ष उठा सकते हैं। वे अपील ट्रिब्यूनल में अपील भी दायर कर सकते हैं, जो 60 दिनों के भीतर उनकी शिकायतों को दूर करेगा।

खरीददार के अधिकारों की रक्षा

यदि खरीददार दखल की तारीख से पांच साल के भीतर प्रॉपर्टी में कोई गुणवत्ता या ढांचागत खराबीपाते हैं, तो बिल्डर बिना किसी अतिरिक्त शुल्क के 30 दिनों के भीतर इसे दुरुस्त करने के लिए जिम्मेदार होगा। इसके अलावा, यदि बिल्डर द्वारा किए गए वादों और वास्तविक प्रॉजेक्ट में कोई समानता नहीं है, तो खरीदार को प्रॉजेक्ट से हटने का अधिकार है और उस समय तक उसके द्वारा भुगतान की गई राशि की पूरी वापसी को मांगने का अधिकार है।

घर के खरीददारों के ऊपर आरईआरए का क्या प्रभाव पड़ता है?

रेरा अधिनियम के लागू होने से घर के खरीदारों और डेवलपरों के बीच मानकीकरण, जवाबदेही और पारदर्शिता तय करने के लिए कुछ क्रांतिकारी बदलाव हुए हैं। नीचे इस अधिनियम के मुख्य खूबियां दी गई हैं:

अधिक पारदर्शिता

रेरा अधिनियम के तहत, डेवलपरों को अपनी वेबसाइट पर प्रॉजेक्ट के सारे विवरणों का खुलासा करना अनिवार्य है, जैसे प्रॉजेक्ट लेआउट, अप्रूवल्स, एक्जेक्यूशन प्लान, चरण-वार कम्प्लीशन स्थिति, वगैरह-वगैरह। रेरा-स्वीकृत प्रॉजेक्टओं के सभी विवरण रेरा की आधिकारिक वेबसाइट पर भी दिए जाते हैं।

खरीददारों की सुरक्षा

रेरा-स्वीकृत प्रॉजेक्टों के लिए, डेवलपरों को रिजर्व प्रॉजेक्ट अकाउंट्स बनाने और उन अकाउंटों में खरीदारों से प्राप्त पैसे का 70% बनाए रखने की आवश्यकता होती है। इस तरह के डेवलपमेंट खरीदारों के बीच सुरक्षा का एहसास दिलाते हैं, उनके दिए धन का बिल्डर द्वारा दुरुपयोग से बचाते हैं।

मानक सेल्स ऐग्रीमेंट

घर के खरीदारों के लिए रेरा के लाभों में खरीदारों और प्रमोटरों के बीच सेल्स ऐग्रीमेंट तैयार करने के लिए एक मानकीकृत फ़ॉर्मैट भी शामिल है। इससे कोई एक-तरफा शर्तें नहीं होती हैं, जो खरीदारों के हितों को नुकसान पहुंचा सकती हैं।

उल्लंघन पर जुर्माना

यदि कोई बिल्डर या प्रमोटर रेरा के दिशा-निर्देशों का पालन नहीं करता है, तो उसे कड़ा जुर्माना देना पड़ता है, जो उस प्रॉजेक्ट की कुल लागत का 10% तक हो सकता है। इससे वे इस कानून को गंभीरता से लेते हैं और रेरा के दिशा-निर्देशों का पूरे मनोयोग से पालन करते हैं।

आपको विभिन्न राज्यों के आरईआरए अधिनियम के बारे में क्या बातें पता होनी चाहिए?

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम के अनुसार, भारत में प्रत्येक राज्य और केंद्र शासित प्रदेश (यूटी) को अपना रेरा नियामक निकाय गठित करना होगा। किसी भी बिल्डर या डेवलपर को अपने राज्य के रेरा नियामक निकाय से स्वीकृति लिए बगैर अपने प्रॉजेक्ट का मार्केटिंग करने की अनुमति नहीं है। आवास और शहरी मामलों के मंत्रालय से मिली नवीनतम जानकारी के अनुसार, भारत में लगभग 30 राज्यों और केंद्रशासित प्रदेशों ने रेरा अधिनियम के तहत रेरा प्राधिकरण निकायों की स्थापना की है। नीचे कुछ प्रमुख भारतीय राज्यों के रेरा विवरण दिए गए हैं:

  • महारेरा

    महाराष्ट्र रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (महारेरा) 1मई, 2017. को प्रभाव में आया, यह एक रेरा नियामक निकाय है, जो महाराष्ट्र और केंद्र शासित प्रदेशों जैसे दमन और दीव तथा दादरा - नगर हवेली में रेरा पंजीकरण और अनुपालन को देखता है।

  • गुजरेरा

    गुजरात रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (गुजरेरा) भी 1 मई, 2017. को लागू हुआ, यह गुजरात में रियल्टी सेक्टर की देखरेख और नियंत्रण करता है। एक खरीदार के तौर पर, आप गुजररेरा वेबसाइट पर गुजरात में रेरा-पंजीकृत प्रॉजेक्टों के विवरण देख सकते हैं।

  • तमिलनाडू रेरा

    तमिलनाडु रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (टीएनरेरा) 22जून, 2017. को लागू हुआ, यह तमिलनाडु राज्य में रेरा दिशानिर्देशों और विनियमों के कार्यान्वयन की निगरानी करता है और अंडमान और निकोबार द्वीप समूह।

  • युपीरेरा

    उत्तर प्रदेश रेरा अधिनियम के नियमों को लागू करने वाले पहले राज्यों में से एक था। उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (यूपीरेरा) की स्थापना मई 2016 में रेरा अधिनियम की धारा 20 के तहत की गई थी। यह रियल एस्टेट लेनदेन को सुगम बनाता है और यूपी के निवासियों की शिकायतों का निवारण करता है।

रेरा अधिनियम के तहत पंजीकरण कैसे करें?

रेरा अधिनियम के अनुसार, सभी बिल्डरों और डेवलपरों को अपने आने वाले प्रॉजेक्टों को अपने राज्य के रेरा प्राधिकरण में पंजीकृत करना आवश्यक है। रेरा पंजीकरण प्रक्रिया सभी राज्यों में एक जैसी है। रेरा अधिनियम के तहत किसी प्रॉजेक्ट को पंजीकृत करने के लिए निम्नांकित स्टेप्स का पालन करना होता है:

1

खाता खुलवाना

सबसे पहले, उन्हें रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम की धारा 4 (2) (आई) (डी) में बताए अनुसार एक बैंक अकाउंट खोलना होगा।

2

दस्तावेज

इसके बाद, उन्हें रेरा पंजीकरण के लिए आवश्यक दस्तावेजों को ऑनलाइन जमा करना और सौंपना आवश्यक है।

3

फॉर्म जमा करना

इसके बाद, उन्हें रेरा पंजीकरण के लिए विधिवत रूप से भरा हुआ फ़ॉर्म ए जमा करना होगा। एजेंटों और प्रमोटरों को इस इंडस्ट्री में अपनी भूमिकाओं को बताते हुए फ़ॉर्म बी जमा करना होगा।

4

फ़ीस का भुगतान

अब, उन्हें रेरा की वेबसाइट पर आवश्यक रेरा पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना होगा। यह शुल्क अलग-अलग राज्य में अलग-अलग हो सकता है।

5

रेरा आइडी आवंटन

रेरा पंजीकरण शुल्क के सफल भुगतान के बाद, प्रॉजेक्ट के लिए एक विशेष रेरा आईडी दी जाती है। इस रेरा आईडी का इस्तेमाल रेरा वेबसाइट पर प्रॉजेक्ट के बारे में कोई भी विवरण देखने के लिए किया जा सकता है।

आरईआरए रजिस्ट्रेशन के लिए कौन-कौन से आवश्यक दस्तावेज़ हैं?

रेरा प्राधिकरण में किसी प्रॉजेक्ट को पंजीकृत करने के लिए आवश्यक दस्तावेज नीचे बताए गए हैं:

  • प्रमोटर का पैन कार्ड और उनके आधार कार्ड की एक कॉपी
  • प्रमोटर की एक पासपोर्ट आकार की फ़ोटो। यदि प्रमोटर कोई फ़र्म या कंपनी है, तो उसके सभी संस्थापक सदस्यों के फ़ोटो आवश्यक हैं
  • पिछले तीन वर्षों के लिए प्रमोटर के आयकर रिटर्न (आईटीआर)।
  • ऑडिटर रिपोर्ट, बैलेंस शीट और प्रमोटर का प्रॉफ़िट और लॉस स्टेटमेंट
  • भूमि की जानकारी (कानूनी शीर्षक विलेख, बंधक, अधिकार)
  • लेआउट प्लान और सैंक्शन प्लान समेत प्रॉजेक्ट विवरण
  • अपार्टमेंट की कुल संख्या, उनके कार्पेट एरिया, बालकनियों, खुली छतों आदि के विवरण।
  • मालिकाना प्रमाण (सेल्स ऐग्रीमेंट, अलॉटमेंट लेटर का प्रोफोर्मा)
  • प्रमाणित कानूनी टाइटल डीड या कोई अन्य प्रासंगिक दस्तावेज़
  • संबद्ध राज्य प्राधिकरण द्वारा आवश्यक अन्य रेरा पंजीकरण दस्तावेज

कैसे जानें कि कोई प्रॉपर्टीआरईआरए-कम्प्लायंट है?

सभी बिल्डरों और डेवलपर्स को अपनी प्रॉपर्टीज को रेरा अधिनियम के तहत पंजीकृत करना जरूरी है। यहां बताया गया है कि आप कैसे जांच सकते हैं कि कोई प्रॉपर्टी रेरा के अनुरूप है या नहीं:

  • नए प्रॉजेक्ट को बढ़ावा देने से पहले सभी बिल्डरों और डेवलपर्स के पास जरूरी सहमति और लाइसेंस होना चाहिए। आप यह पता करने के लिए इन दस्तावेजों की जांच कर सकते हैं कि अमुक प्रॉपर्टी रेरा के अनुरूप है
  • रीयल एस्टेट डेवलपरों को रेरा-पंजीकृत प्रॉजेक्टों के खरीदारों द्वारा जमा किए गए धन को बचाने के लिए एक रिजर्व अकाउंट बनाना होगा। आप यह तय करने के लिए इन अकाउंटों के प्रमाण की जांच कर सकते हैं कि बिल्डर ने अपने प्रॉपर्टी को लागू होने वाले रेरा प्राधिकरण में पंजीकृत किया है या नहीं
  • यदि भूमि क्षेत्रफल 500 वर्ग मीटर से अधिक है, तो बिल्डर को उस भूमि पर बनी किसी भी प्रॉपर्टी का विज्ञापन करने से पहले रेरा प्राधिकरण से स्वीकृति लेनी होगी।

आरईआरए रजिस्ट्रेशन आइडी की जांच करने के लिए आप अमुक प्रॉपर्टी की वेबसाइट पर विजिट कर सकते हैं। आप उस आइडी को आरईआरए की आधिकारिक वेबसाइट में डाल कर उस प्रॉजेक्ट की जानकारी निकाल सकते हैं।

आरईआरए ऐक्ट के तहत क्या-क्या पेनल्टीज हैं?

रेरा अधिनियम के उल्लंघन के लिए बिल्डरों/प्रमोटरों और रियल एस्टेट एजेंटों पर कड़ा जुर्माना लगाया जाता है। इस अधिनियम के अध्याय VIII की धारा 59 से 72 तक उल्लंघनों और दंडों का वर्णन किया गया है।

रेरा अधिनियम के तहत बिल्डरों या प्रमोटरों पर लगाए जाने वाले दंड नीचे बताए गए हैं:

गैर-पंजीकृत प्रोजेक्ट प्रॉजेक्ट की अनुमानित लागत के 10% तक
प्रोजेक्ट के बारे में गलत जानकारी देना प्रॉजेक्ट की अनुमानित लागत के 5% तक
कानूनों का उल्लंघन या तो अनुमानित प्रॉजेक्ट लागत का 10% अथवा तीन साल तक की कैद
रेरा को गंभीर रूप से ताक पर रखना अनुमानित प्रॉजेक्ट लागत का 5% तक दैनिक जुर्माना

रियल एस्टेट एजेंटों पर लगाए जाने वाले रेरा पेनल्टीज नीचे दिए गए हैं:

 

किसी गैर-पंजीकृत प्रॉजेक्ट को प्रोमोट करना रु. डिफ़ॉल्ट के लिए 10,000 प्रति दिन
अपीलीय न्यायाधिकरण के साथ गैर-अनुपालन अनुमानित प्रॉजेक्ट लागत का 10% या एक वर्ष तक की कैद

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सेल्फ-कंस्ट्रक्शन के लिए होमलोन या साधारण रूप से होम कंस्ट्रक्शन लोन एक खास प्रकार का होमलोन है जिसे लोन लेने वाले व्यक्ति को जमीन या प्लॉट पर अपना घर बनाने में मदद करने के लिए दिया जाता है।

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होमलोन टॉप-अप एक ऐसी सुविधा है जो लेंडर्स द्वारा प्रदान की जाती है जिसके अंतर्गत ऋणकर्ता अपने मौजूदा होमलोन पर अतिरिक्त लोन ले सकता है।

होमलोन टॉप-अप सुविधा केवल मौजूदा होमलोन ऋणकर्ता के लिए उपलब्ध है जिसमें किसी अतिरिक्त सिक्योरिटी या गारंटी की जरूरत नहीं होती।

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इन खास सुविधाओं के अलावा, इससे दूसरे तरह के फायदे भी मिलते हैं, जैसे तेज प्रॉसेसिंग और बिना दस्तावेज़ों की प्रक्रिया, और ये सभी किसी भी दिन 24*7. अपनी सुविधा से कुछ ही क्लिक्स पर उपलब्ध हो सकते हैं

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