বাড়ির জন্য লোন

মুম্বাইয়ের বাগদি সিস্টেম সম্পর্কে আপনার যে বিষয়গুলি জানা উচিত

টাটা ক্যাপিটালের পক্ষ থেকে
03 জুলাই 2026
8 মিনিট পড়ুন
1867

Things You Should Know About the Pagdi System in Mumbai

মুম্বাইয়ের পাগড়ি সিস্টেম কী?

পাগড়ি হল ভারতের একটি ট্র্যাডিশনাল টেনেন্সি রেন্টাল মডেল যেখানে রেন্টার বাড়ির একজন অংশ-মালিক (জমি নয়). তিনি ভাড়ার জন্য মার্কেট রেটের তুলনায় নামমাত্র হার উপভোগ করেন এবং সম্পত্তির জন্য সাবলেটিং এবং বিক্রয়ের অধিকারও রয়েছে. এই অনুশীলনটি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ধারা 56 দ্বারা 1999 সালে বৈধ করা হয়েছিল, যেখানে উল্লেখ করা হয়েছিল যে ভাড়াটে বা বাড়ির মালিকের পক্ষে কাজ করা কোনও পক্ষ তার এবং ভাড়াটেদের মধ্যে এগ্রিমেন্ট অনুযায়ী যে কোনও পরিমাণ বা কোনও বিবেচনা ক্লেম বা গ্রহণ করতে পারে. আসুন এখানে আরও এক্সপ্লোর করা যাক.

মুম্বাইয়ের বাগদি সিস্টেম নিশ্চিত করে যে মুদ্রাস্ফীতি বা অন্য কোনও মার্কেটের ওঠানামা বৃদ্ধি সত্ত্বেও সম্পত্তির ভাড়া নামমাত্র থাকে. মুম্বাইয়ের বাগডি সিস্টেমের অধীনে, ভাড়াটেরা ₹60,000 বা তার বেশি মার্কেট হার সহ একটি সম্পত্তির জন্য ন্যূনতম ₹500 ভাড়া পে করেন.

এই রেন্টাল মডেল সম্পর্কিত অনেক সমস্যা রয়েছে, সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হল রিডেভেলপমেন্ট. একবার ফ্ল্যাটগুলি সম্পূর্ণরূপে নির্মাণ হয়ে গেলে এবং সম্পূর্ণ মালিকানা মালিকের কাছে ট্রান্সফার করা হলে, বিল্ডার তার লাভ এবং ছুটি সংগ্রহ করে. আংশিক মালিকানা ভাড়াটে এবং ভাড়াটেদের উপর রক্ষণাবেক্ষণের বোঝা ধার্য করে, যারা সহ-মালিক এবং একসাথে হাউসিং ফাইন্যান্স ম্যানেজ করেন. ভাড়াটেদের নামমাত্র ভাড়া পাওয়ার কারণে, তারা বাড়ির জন্য যে কোনও রক্ষণাবেক্ষণ কাজ করা থেকে বিরত থাকে, যার ফলে মুম্বাই জুড়ে বিঘ্নিত কাঠামো তৈরি হয়. পুরানো সম্পত্তি পড়ে যাওয়ার এবং এর ফলে মুম্বাইতে বারবার হতাহত হওয়ার খবর পাওয়া গেছে.

রাজ্য সরকার এবং ভাড়াটেরা 1999 এর মহারাষ্ট্র ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনে সংশোধন করার জন্য জোর দিচ্ছে যাতে 847 বর্গফুট এবং 547 বর্গফুটের বেশি সম্পত্তি (এই সিস্টেমের অধীনে বাড়ির জনপ্রিয় গড়) বাজারের হারের সমান ভাড়া পে করা হয়, এই সিস্টেমের অধীনে প্রদত্ত ভাড়ার প্রায় 200 গুণ. এই পদক্ষেপটি নিশ্চিত করবে যে এই ভাড়াটেরা কেন্দ্র সরকার দ্বারা প্রস্তাবিত আরও প্রগতিশীল মডেল টেনান্সি মডেলের দিকে ধীরে ধীরে এই প্রাচীন ব্যবস্থার বাইরে চলে যাবে. এখন আপনি জানেন যে মুম্বাইয়ের বাগদি সিস্টেম কী, আসুন এর মূল ফিচার এবং আইনী ফ্রেমওয়ার্ক দেখে নিই.

এছাড়াও, পড়ুন – হোম লোনে OCR পরিমাণ কী?

পাগদি সিস্টেমের মূল ফিচার এবং আইনী ফ্রেমওয়ার্ক

ভারতের পাগড়ি আইন হল একটি অনন্য হাউসিং মডেল যেখানে ভাড়াটেরা সম্পত্তির উপর শক্তিশালী, দীর্ঘমেয়াদী অধিকার পান. এই সিস্টেমের মূল বৈশিষ্ট্যগুলির মধ্যে রয়েছে:

লাইফটাইম টেনান্সি, যেখানে পরিবারগুলি প্রজন্মের জন্য বাড়িতে থাকতে পারে.
খুব কম মাসিক ভাড়া, কারণ বেশিরভাগ পরিমাণ অগ্রিম পে করা হয়.
দখলদারদের ট্রান্সফার বা বিক্রি করার অধিকার, ভাড়াটেদের তাদের শেয়ার থেকে আয় করার অনুমতি দেয়.
সীমিত জমিদার নিয়ন্ত্রণ, কারণ মালিকরা সহজেই ভাড়া বা ভাড়াটেদের উচ্ছেদ করতে পারবেন না.

বাগদি সিস্টেম লিগাল ফ্রেমওয়ার্ক মহারাষ্ট্র রেন্ট কন্ট্রোল অ্যাক্ট থেকে আসে. এটি ভাড়াটেদের রক্ষা করে, ভাড়া বৃদ্ধি সীমাবদ্ধ করে এবং পুনর্গঠনের জন্য স্পষ্ট বাগদি সম্পত্তির নিয়ম সেট করে. বিল্ডারদের ভাড়াটের অনুমোদন প্রয়োজন, এবং অস্থায়ী হাউসিং প্রদান করতে হবে. এই শক্তিশালী বাগদি হাউসিং ফিচারগুলি এটিকে ভারতে একটি ভাড়াটে-বান্ধব সেটআপ করে তোলে.

এছাড়াও, পড়ুন –বাড়ির সম্পত্তির বার্ষিক মূল্য কী?

পাগড়ি সিস্টেমের অধীনে ভাড়াটে অধিকার

Pagdi সিস্টেম ভাড়াটের অধিকার নিয়মিত ভাড়াটেদের তুলনায় ব্যক্তিদের দীর্ঘমেয়াদী সিকিউরিটি এবং আরও বেশি নিয়ন্ত্রণ দেয়. একই সাথে, Pagdi নিয়মের অধীনে প্রাথমিক ভাড়াটে দায়বদ্ধতা অনুসরণ করতে হবে. এর মধ্যে সময়মত ভাড়া পে করা এবং প্যাগডি ভাড়া সংক্রান্ত নিয়মের অধীনে সম্পত্তি রক্ষণাবেক্ষণ করা অন্তর্ভুক্ত রয়েছে.

পাগদি আইন অফার করা ভাড়াটেদের উচ্চ স্তরের সুরক্ষা এখানে দেওয়া হল:

স্থায়ী দখল: ভাড়াটেরা খুবই কম মাসিক ভাড়া পে করার সময় জীবনের জন্য থাকতে পারেন.
সাবলেটিং রাইটস: ভাড়াটেরা সম্পত্তি ভাড়া দিতে পারেন এবং অতিরিক্ত আয় আয় করতে পারেন.
উত্তরাধিকারের সুবিধা: টেনান্সি অটোমেটিকভাবে আইনী উত্তরাধিকারীদের কাছে চলে যায়, যা দীর্ঘমেয়াদী পরিবারের স্থিতিশীলতা প্রদান করে.
অক্যুপেন্সি ট্রান্সফার করার অধিকার: ভাড়াটেরা অন্য কাউকে তাদের শেয়ার বিক্রি করতে পারেন, প্রায়শই ভাল রিটার্ন পেতে পারেন.

প্রপার্টি ট্রান্সফার এবং উত্তরাধিকারের নিয়ম

1. উত্তরাধিকার প্রক্রিয়া

বাগডি উত্তরাধিকার অধিকারের অধীনে, একজন ভাড়াটে সন্তান বা আইনী উত্তরাধিকারী তাদের মৃত্যুর পরে অটোমেটিকভাবে তাদের জায়গায় প্রবেশ করেন. এই মসৃণ ট্রান্সফারটি পরিবারের মধ্যে বাড়িতে থাকে এবং বাগডি উত্তরাধিকারের নিয়ম অনুযায়ী দীর্ঘস্থায়ী ভাড়া বজায় রাখে.

2. বিক্রয় এবং স্থানান্তর অধিকার

Pagdi প্রপার্টি ট্রান্সফারের নিয়ম অনুযায়ী, ভাড়াটেদের অন্য কারও কাছে তাদের থাকার অধিকার বিক্রি করার অনুমতি দেওয়া হয়. তবে, বাড়ির মালিক অফারটি ম্যাচ করে অধিকার কেনার প্রথম সুযোগ পাবেন.

3. পুনর্নির্মাণের পরিস্থিতি

যখন কোনও বিল্ডিং পুনর্নির্মাণের জন্য যায়, তখন টেনেন্সি পাগডি নিয়মের স্থানান্তর ভাড়াটেদের তাদের ইউনিট ছেড়ে দেওয়ার জন্য কোনও আর্থিক নিষ্পত্তি নেওয়ার পরে বা সম্পূর্ণ হওয়ার পরে নতুন বিল্ডিংয়ে পরিবর্তন করার মধ্যে বেছে নিতে দেয়.

এছাড়াও, পড়ুন – হোম লোনের জন্য কনভার্সান চার্জ কী?

পাগড়ি সিস্টেমে অভিধানের নিয়ম

বাগদি ইভিকশন নিয়মের অধীনে, বাড়ির মালিকরা ইচ্ছা অনুযায়ী ভাড়াটেদের অপসারণ করতে পারবেন না. কেবলমাত্র কিছু পরিস্থিতিতেই খালি করার অনুমতি রয়েছে যা বাগডি টেনেন্সি এভিশন আইনের অধীনে স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে.

উদাহরণস্বরূপ, যদি কোনও ভাড়াটে বারবার ভাড়া পে করতে ব্যর্থ হন, অনুমোদন ছাড়াই সাবলেট বাড়ি বা বেআইনি কার্যকলাপের জন্য সম্পত্তি ব্যবহার করেন, তাহলে মালিক আইনী অপসারণ প্রক্রিয়া শুরু করতে পারেন পাগডির প্রয়োজন. কিন্তু তারপরও, সঠিক নোটিশ, ডকুমেন্ট এবং আদালতের অনুমোদন বাধ্যতামূলক.

এই আইনটিতে মহারাষ্ট্র ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের কঠোর সম্মতি দাবি করা হয়েছে, যাতে ভাড়াটেদের হঠাৎ অপসারণ থেকে সুরক্ষা দেওয়া হয়. যেহেতু আদালতের মামলা ধীরে ধীরে চলে যায়, তাই ভাড়াটেদের পাগড়ি মামলাগুলি প্রায়শই কয়েক মাস বা এমনকি বছর সময় নেয়, বাসিন্দাদের প্রতিক্রিয়া দেওয়ার এবং তাদের অধিকার রক্ষা করার জন্য পর্যাপ্ত সময় দেয়.

এছাড়াও, পড়ুন – মাসিক রিডিউসিং ব্যালেন্স পদ্ধতি: লোনের সুদ সহজ করা

পাগড়ি সম্পত্তির পুনর্বিকাশ: প্রক্রিয়া এবং চ্যালেঞ্জ

বাগডি প্রপার্টি রিডেভেলপমেন্ট সাধারণত যখন ভাড়াটেরা একসাথে আসে এবং পুরানো কাঠামো পুনর্নির্মাণ করতে সম্মত হয় তখন শুরু হয়. একটি সম্ভাব্যতা অধ্যয়ন উপলব্ধ স্থান, নকশা বিকল্প এবং সামগ্রিক খরচ পরীক্ষা করার জন্য প্রস্তুত.

ভাড়াটেরা অনুমোদন করলে, একজন ডেভেলপার নির্বাচন করা হয়, এবং সমস্ত পক্ষ দ্বারা একটি আনুষ্ঠানিক এগ্রিমেন্ট স্বাক্ষর করা হয়. তারপরে সুরক্ষা এবং স্বচ্ছতার জন্য প্রোজেক্টটি মহারেরায় রেজিস্টার করা হয়েছে. ভাড়াটেরা অস্থায়ী হাউসিং-এ যান বা নির্মাণ সম্পূর্ণ না হওয়া পর্যন্ত ভাড়ার সহায়তা পান. পুনর্নির্মাণের পরে, তারা উন্নত সুবিধাগুলির সাথে নতুন ফ্ল্যাট পাবেন.

তবে, বাগডি পুনর্নির্মাণের চ্যালেঞ্জগুলি প্রায়শই অগ্রগতি হ্রাস করে. উদাহরণস্বরূপ,

কিছু ভাড়াটে Pagdi-এর অধীনে রিডেভেলপমেন্ট প্রক্রিয়ার সাথে অসম্মতি করতে পারেন.
ডেভেলপার নির্বাচন করলে বিবাদ হতে পারে.
আইনী এবং পৌরসভার অনুমোদন বাগদি বিল্ডিং পুনর্বিকাশ করতে বিলম্ব করতে পারে.

এছাড়াও, পড়ুন –জামি ত্রিপুরা - ত্রিপুরা ল্যান্ড রেকর্ডের জন্য একটি ডিজিটাল প্ল্যাটফর্ম

ভাড়াটেরা এবং জমিদারদের জন্য পাগদি সিস্টেমের বিবরণ এবং অসুবিধা

প্যাগডি সিস্টেমের সুবিধা এবং অসুবিধা ভাড়াটে এবং জমিদারদের জন্য ভিন্ন. প্যাগডির অধীনে ভাড়াটে বনাম জমিদারদের জন্য মূল সুবিধা এবং অসুবিধা এখানে দেওয়া হল:

প্রো (পাগড়ি হাউসিং-এর সুবিধা):

সাশ্রয়ী হাউসিং: ভাড়াটেরা প্রাইম এলাকায় খুব কম ভাড়া পে করে, যা এটিকে মধ্যবিত্ত পরিবারের জন্য অ্যাক্সেসযোগ্য করে তোলে.
সম্পদ নির্মাণ: দখলের অধিকার বিক্রি বা উত্তরাধিকার হিসেবে পাওয়া যেতে পারে, যা পরিবারের জন্য দীর্ঘমেয়াদী মূল্য তৈরি করে.
পুনর্গঠনের জন্য ক্ষতিপূরণ: যখন সম্পত্তিগুলি আধুনিকীকরণ বা বিক্রি হয় তখন ভাড়াটেরা প্রায়শই উল্লেখযোগ্য পেআউট পায়.

কনস (পাগড়ি সিস্টেমের ড্রব্যাক):

সীমিত মালিকের আয়: মালিকরা কয়েক দশকের জন্য ন্যূনতম ভাড়া আয় করেন, যা আর্থিকভাবে চ্যালেঞ্জিং হতে পারে.
পুনর্গঠনের বিলম্ব: আপগ্রেডের জন্য ভাড়াটের সম্মতি পাওয়ার জন্য বছর সময় লাগতে পারে.
আইনী এবং ডকুমেন্টেশনের সমস্যা: অনেক পগডি সম্পত্তির সঠিক রেকর্ড নেই, যার ফলে ট্রান্সফার বা উত্তরাধিকারের সময় বিবাদ হয়.

RERA

এখন যেহেতু আপনি জানেন যে মুম্বাইয়ের বাগদি সিস্টেম কী, তাই আসুন আমরা RERA আইনে এর অন্তর্ভুক্তি সম্পর্কে কথা বলি. সরকার রিয়েল এস্টেট রেগুলেশন (এবং ডেভেলপমেন্ট) আইন, 2016 (RERA)-এর অধীনে Pagdi সিস্টেম দ্বারা নিয়ন্ত্রিত মৃত বিল্ডিংকে সক্রিয়ভাবে আনার চেষ্টা করছে এবং ভাড়াটেদের সুরক্ষা এবং ভাড়ার সিকিউরিটি প্রদান করছে. মহারাষ্ট্র হাউসিং অ্যান্ড এরিয়া ডেভেলপমেন্ট অথরিটি, যা এই সম্পত্তিগুলি থেকে ট্যাক্স গ্রহণ করে, এই কাঠামোগুলি পুনরায় তৈরি করার দায়িত্ব নিয়েছে. বাগডি প্রপার্টি সহ মুম্বাইতে প্রায় 16,000টি সম্পত্তি মেরামত করার জন্য নির্ধারিত হয়.

মুম্বাই ডেভেলপমেন্ট কন্ট্রোল অ্যান্ড প্রোমোশন রেগুলেশন 2034 (DCPR) এই বিল্ডিং-এর মালিকদের তাদের পুনর্গঠনের কাজকে উৎসাহিত করার জন্য আকর্ষণীয় ইনসেন্টিভ প্রদান করে. এই ইনসেন্টিভগুলি ব্যক্তিদের পুনর্বাসনের জন্য প্রয়োজনীয় মোট এলাকার উপর ভিত্তি করে দেওয়া হয়.

দেশে অন্যান্য এলাকা রয়েছে, দিল্লির চান্দনী চক-এর মতো স্থানগুলি, যা এখনও স্বাধীনতার আগের যুগের এই প্রাচীন অনুশীলনটিকে অনুশীলন করে. এটি শুধুমাত্র মালিককে সম্পত্তির মালিক হওয়ার সুবিধাগুলি উপভোগ করতে বাধা দেয় না, বরং এটি তাকে এর যত্ন নেওয়া থেকেও নিরুৎসাহিত করে. যদি বাড়ির মালিক এবং সরকারের কাছ থেকে বর্তমান বিক্ষোভ কোনও ফল বহন করে, তাহলে এই ধরনের অনেক কাঠামোগুলি রক্ষা করা হবে, এবং যে কোনও দুর্ঘটনা ঘটতে বাধা দেওয়া হবে.

সমাপ্তি

যদি আপনি মুম্বাইতে একটি Pagdi সিস্টেম হাউস খুঁজছেন, তাহলে Tata ক্যাপিটালের ফ্লেক্সিবেল লোনের যোগ্যতা, আকর্ষণীয় হোম লোনের সুদের হার, টপ-আপ প্ল্যান, দ্রুত লোনের অনুমোদন এবং ঝঞ্ঝাট-মুক্ত হাউসিং লোনের জন্য সহজ ডকুমেন্টেশনের সাথে আপনার স্বপ্নের বাড়ি সহজেই কিনুন.

মুম্বাইতে হোম লোন রেটের সাথে 9.25% পর্যন্ত কম, আপনার পরবর্তী স্বপ্নের বাড়ির জন্য হোম লোন পাওয়ার জন্য আপনার নিকটবর্তী টাটা ক্যাপিটাল শাখায় যান!

হাউসিং লোনের জন্য আবেদন করুন

জনপ্রিয় সার্চ

লোন সম্পর্কে আরও

হোম লোন হোম এক্সটেনশন লোন সস্তা হাউসিং লোন প্রধান মন্ত্রী আবাস যোজনা হোম কনস্ট্রাকশন লোনের জন্য হোম লোন ব্যালেন্স ট্রান্সফার হোম লোনের জন্য প্রয়োজনীয় ডকুমেন্ট হোম লোনের সুদের হার হোম লোনের EMI ক্যালকুলেটর হোম লোনের যোগ্যতা 10 লক্ষের হোম লোন 50 লক্ষের হোম লোন 30 লক্ষের হোম লোন 40 লক্ষের হোম লোন

আরো দেখুন

প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী

বাগদি সিস্টেম কি বর্তমান ভারতীয় আইনের অধীনে বৈধ?

হ্যাঁ, পাগদি সিস্টেম বৈধ. তবে, ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের অধীনে অনেক রাজ্যে অতিরিক্ত বাগদি প্রিমিয়াম চার্জ করা নিষিদ্ধ. এটি নিশ্চিত করে যে ভাড়াটেরা অন্যায্য অতিরিক্ত পেমেন্ট ছাড়াই স্থিতিশীল হাউসিং পাবেন.

মুম্বাইয়ের বাগদি সিস্টেমের অধীনে ভাড়াটেদের কী অধিকার রয়েছে?

বাগডি ভাড়াটেরা খুব কম ভাড়ার সাথে দীর্ঘমেয়াদী সিকিউরিটি উপভোগ করেন. তারা আইনগতভাবে তাদের সম্পত্তি সাবলেট করতে পারেন, উত্তরাধিকারীদের কাছে ভাড়া দিতে পারেন এবং এমনকি তাদের দখলের অধিকার ট্রান্সফার বা বিক্রি করতে পারেন.

রিডেভেলপমেন্ট কীভাবে পাগড়ি ভাড়াটেদের প্রভাবিত করে?

পুনর্গঠনের সময়, ভাড়াটেরা নির্দিষ্ট আকারের মধ্যে নতুন ফ্ল্যাট পান, নির্মাণের সময় বিকল্প বাসস্থান এবং তাদের ভাড়া অধিকার সংরক্ষণ করা হয়. যে কোনও অতিরিক্ত জায়গার জন্য পেমেন্টের প্রয়োজন হতে পারে, যাতে বাসিন্দাদের কোনও জায়গা স্থানচ্যুত না করেই আধুনিকীকরণ সুবিধা নিশ্চিত করা যায়.

মালিকরা কি পাগড়ি ভাড়াটেদের বের করতে পারেন? কোন পরিস্থিতিতে?

যদি ভাড়াটেরা কোনও অনুমতি ছাড়াই ভাড়া পে করতে, সাবলেট করতে ব্যর্থ হন বা অবৈধ কার্যকলাপে জড়িত থাকেন, তাহলেই শুধুমাত্র উচ্ছেদ অনুমোদিত হবে. জমিদারদের অবশ্যই সঠিক নোটিশ এবং আদালতের পদ্ধতি সহ মহারাষ্ট্র ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন অনুসরণ করতে হবে.

মুম্বাইয়ের বাগদি সিস্টেম কীভাবে লিজ চুক্তির থেকে আলাদা?

পাগদি লাইফটাইম টেনেন্সি, কম নিয়ন্ত্রিত ভাড়া, ট্রান্সফার এবং উত্তরাধিকারের অধিকার এবং শক্তিশালী ইভিকশন সুরক্ষা প্রদান করে. অন্যদিকে, লিজ চুক্তিগুলি হল সময়-ভিত্তিক, মার্কেট-ভাড়া-ভিত্তিক, এবং সীমিত ভাড়াটের অধিকার অফার করে.